Compte tenu de la modification du programme ayant donné lieu à un permis modificatif sans son accord, l’organisme garant de l’achèvement est fondé en sa demande de caducité du cautionnement délivré.
Note de M. Daniel SIZAIRE :
En l’espèce, des ventes en l’état futur d’achèvement portaient sur un ensemble de chalets à construire en montagne ayant donné lieu à la garantie d’achèvement de l’article R. 261-21, b du Code de la Construction et de l’Habitation, sous forme d’un cautionnement délivré par une banque en 1992.
Les conditions de la convention de garantie visaient expressément un permis de construire antérieurement délivré.
Or, par la suite, ce permis avait fait l’objet d’un modificatif en 1996 concernant un certain nombre de chalets restant à construire dans le cadre de ventes en l’état futur.
Dans ce contexte le garant avait saisi le tribunal auquel il demandait de constater que la garantie initiale d’achèvement ne pouvait être étendue sans son accord, ce qui n’avait pas été le cas, et en conséquence de la dire caduque concernant ces ventes.
Sur ce, le tribunal, après avoir constaté que les conditions particulières de la convention de garantie visaient expressément le permis de construire initial du 27 février 1990 :
» Attendu :
– qu’il n’est pas contestable qu’en telle matière le permis de construire est un élément déterminant permettant à
la banque d’apprécier l’étendue de son cautionnement et que par application de l’article 2015 du Code Civil, la
société (venderesse) avait l’obligation, lors de l’obtention du permis de construire modificatif de 1996 intitulé en
particulier : « pour modification des chalets 2-3-4 et 11 » d’obtenir de la banque son accord sur cette modification et qu’elle ne l’a pas fait ;
– qu’en maintenant la garantie de 1992, le notaire chargé des ventes à venir ne pourrait que se trouver devant une impasse ; seul le dernier permis de construire faisant foi vis-à-vis de l’acquéreur, alors que la garantie aurait concerné un ancien permis de construire … ;
– enfin, qu’en telle matière, une limitation de garantie n’est, à l’évidence pas possible ; seule la caducité de la présente garantie délivrée et l’obtention d’une garantie intrinsèque ou extrinsèque, sur les bases du nouveau de permis de construire, paraissent possibles ».
Par ces motifs, le Tribunal :
« Dit que le cautionnement délivré aux termes de l’acte sous seing privé du 4 novembre 1992 par la banque (garant) à la société (venderesse) est caduc.
Dit en conséquence que la société (venderesse) ne saurait en faire état de quelque manière que ce soit auprès des éventuels acquéreurs ».