En cas de déchéance du régime des terrains à bâtir, l’intérêt de retard ne court qu’à compter de l’expiration du délai imparti pour justifier de l’achèvement de la construction.
1 – Perd le bénéfice de l’exonération des droits d’enregistrement prévue par l’ancien article 691 du CGI « CGI, art. 1594 -0 G-A nouveau », une SCI qui n’a pas respecté l’engagement de construire dans le délai imparti de quatre ans, prorogé d’un an, et dont la demande d’une nouvelle prorogation a été rejetée en raison de son dépôt tardif et de l’absence de travaux et de demande de permis de construire.
2 – En cas de régularisation, l’impôt n’est exigible qu’à compter de l’expiration du délai de quatre ans et trois mois au terme duquel l’acquéreur doit justifier de l’achèvement de la construction, ou de l’expiration de la prorogation du délai initial.
Par suite, l’Administration n’est pas fondée à réclamer le paiement de l’intérêt de retard à partir du mois suivant l’acquisition du terrain puisque avant l’expiration du délai initial ou prorogé, elle ne dispose d’aucune créance à l’encontre de l’acquéreur.
Note : Le principe de la régularisation est, en l’espèce, totalement justifié, la SCI n’ayant pas concrétisé son intention de construire et n’ayant au surplus formulé une demande de prorogation qu’après expiration du délai imparti.
Dans la généralité des cas, la perception d’un intérêt de retard tend à compenser le préjudice financier subi par le Trésor et non à sanctionner un fait ou un comportement. Tel est le cas lorsqu’un redevable a bénéficié d’un régime fiscal de faveur de manière conditionnelle, le non-respect de l’engagement souscrit à cet effet entraînant la déchéance de ce régime. L’opération se trouve ainsi replacée rétroactivement dans le cadre du régime de droit commun. Du fait de la réalisation de la condition, les droits deviennent exigibles comme si, dans les rapports entre les parties et l’Administration, le régime fiscal applicable avait été pur et simple dès l’origine.
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Cette analyse conduit à apprécier le préjudice financier et à faire courir l’intérêt de retard en se plaçant à la date de l’expiration du délai prévu pour l’enregistrement de l’acte.
Cette date a été retenue par la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 octobre 1998 concernant l’application du régime de l’article 1115 du CGI dont bénéficient les marchands de biens. La décision est, toutefois, fondée sur la notion de paiement différé des droits, l’inobservation de l’engagement de revente rendant exigibles les droits de mutation qui avaient été dus au jour de la présentation de l’acte à la formalité.
Dans la mesure où elle ne tient pas compte de l’aspect conditionnel que revêt l’octroi du régime de faveur, cette décision est cependant contestable.
Jusqu’à l’expiration du délai imparti au redevable pour l’exécution de ses obligations, l’Administration ne peut pas exiger le paiement des droits et, en l’absence de créance exigible, elle ne subit aucun préjudice de nature à justifier le paiement d’un intérêt de retard.
Si on fait abstraction de l’aspect juridique du problème, la décision du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG, qui reporte le point de départ de l’intérêt de retard à la date de la déchéance du régime, paraît donc fondée.