La question de l’application ou non de la TVA sur marge en cas de cession de terrains à bâtir revient donc sur le devant de la scène avec une décision qui contredit la position de l’administration fiscale.
Note de M. Bruno PÉROT :
Selon les services fiscaux, la TVA sur marge ne peut être appliquée, dans une telle hypothèse, que si les livraisons d’immeubles acquis et revendus ont gardé la même qualification.
Les terrains à bâtir qui sont vendus doivent avoir été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis (BOI-TVA-IMMO-10-20-10, § 20).
Si tel n’est pas le cas, la vente est imposée à la TVA sur le prix total.
Toutefois, l’administration admet une taxation sur la marge dès lors qu’une division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial et qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.
Ces modalités d’imposition n’emportent toutefois pas l’adhésion des juges grenoblois.
Selon les magistrats, il ne ressort pas des dispositions de l’article 268 du Code général des impôts que les terrains revendus comme terrains à bâtir doivent nécessairement avoir été acquis comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis.
A la lecture du texte, seul le fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert de droit à déduction de la TVA conditionne l’application de la TVA sur la marge.
Aussi, procéder à la vente de terrains à bâtir issus d’acquisitions portant sur des immeubles bâtis et leurs terrains d’assiette ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une TVA sur marge.
La condition de la division parcellaire préalable est également balayée par les juges.
En cas de revente par lots d’un immeuble acheté en une seule fois, il appartient au vendeur de déterminer la valeur d’origine du lot qu’il revend dans une opération distincte, par la méthode de son choix, et ce, sous réserve du droit de vérification des services fiscaux et sous le contrôle du juge de l’impôt.
L’administration fiscale ne peut, en aucun cas, exiger l’existence d’une division parcellaire ainsi qu’une ventilation du prix d’achat au stade de l’acquisition initiale pour refuser d’imposer la cession à la TVA sur marge.
La question est maintenant de savoir si cette décision va rester isolée ou si Bercy va devoir revoir sa doctrine en la matière sous la pression des juges.