Si l’acquisition par le locataire de l’immeuble, objet du bail, emporte confusion sur sa tête des qualités de propriétaire et de preneur, la résolution de la vente fait cesser cette confusion.
Note de Mme Cécile LE GALLOU :
Une locataire achète, sous forme de rente viagère, l’immeuble objet du bail.
L’acte de vente prévoit notamment que l’acquéreur aura la jouissance de l’immeuble à compter du jour de la vente par la confusion qui s’opèrera sur sa tête en qualité de locataire et propriétaire.
Quatre ans plus tard, la résolution de la vente est prononcée judiciairement. Mais, la locataire, qui a maintenu son activité commerciale dans l’immeuble, est assignée en expulsion par le nouvel acquéreur.
La Cour d’appel fait droit à cette demande au motif que la résolution ne peut avoir pour effet de faire renaître des droits antérieurs à la vente et anéantis, non par la résolution ultérieure, mais par la confusion sur la même tête des qualités de propriétaire et de locataire.
Le pourvoi introduit par l’occupante formule deux griefs principaux à l’encontre de cette décision d’appel.
En premier lieu, il reproche aux juges la violation des articles 1184 et 1300 du Code civil.
Comme la résolution du contrat synallagmatique entraîne son anéantissement rétroactif, l’acquéreur d’un immeuble est ainsi réputé n’avoir jamais eu la qualité de propriétaire.
Par conséquent, il ne peut pas y avoir confusion sur la tête de l’acheteuse de ses qualités de locataire et de propriétaire.
En second lieu, invoquant à nouveau la violation de l’article 1300 du Code civil, le pourvoi rappelle que, la confusion n’emportant aucun effet définitif, les droits qu’elle paralyse peuvent renaître lorsqu’elle cesse.
Le pourvoi soutient donc, qu’en l’espèce, la résolution du contrat fait cesser la confusion.
Convaincue par cette argumentation, la Cour de cassation censure la Cour d’appel.
Elle invoque « le principe selon lequel ce qui est nul est réputé n’avoir jamais existé« .
En outre, elle invoque l’article 1300 du Code civil aux termes duquel la réunion dans la même personne des qualités de créancier et de débiteur constitue une confusion emportant extinction de chacune des créances.
Puis elle poursuit : la résolution de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur ; et comme la confusion résulte de la vente, la Cour d’appel ne pouvait pas affirmer que la résolution ne faisait renaître des droits antérieurs à la vente.