Concernant le régime fiscal de la vente d’un immeuble bâti construit par fractions successives avec une partie achevée depuis moins de cinq ans, le ministre a été consulté sur la contradiction semblant exister entre les précisions fournies par l’instruction 8 A-6-99 du 24 juin 1999 et l’instruction 8 A-1-00 du 12 avril 2000, et plus généralement sur ce point de savoir si le critère de la prépondérance qui contribue à appliquer un régime fiscal unique doit être réservé aux mutations de terrains à bâtir et biens assimilés ou s’il concerne également les immeubles bâtis agrandis, surélevés ou complétés par des annexes telles que piscine ou garage. Il a fait la réponse suivante.
L’instruction 8 A-1-00 du 12 avril 2000 analyse deux arrêts de la Cour de cassation selon lesquels, pour être regardés comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles au sens de l’article 257, 7° du CGI, les travaux entrepris sur des immeubles existants doivent, soit avoir eu pour effet d’apporter une modification importante à leur gros œuvre ou d’accroître leur volume ou leur surface, soit avoir consisté en des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction. La nature et l’importance des travaux réalisés doivent être appréciées au regard de l’immeuble existant pris dans son entier. Lorsque l’analyse de ces travaux conduit à qualifier l’immeuble rénové d’immeuble neuf, la première mutation dans les cinq ans de l’achèvement des travaux de construction est soumise à la TVA. Les nouveaux locaux en surélévation ou les additions de construction, qui le cas échéant ont été réalisés, sont également soumis à la taxe dans les mêmes conditions.
En revanche, lorsque l’immeuble rénové ne peut être considéré comme une construction neuve, ce sont les règles précisées par l’instruction 8 A-6-99 du 24 juin 1999 qui s’appliquent en présence de nouveaux locaux en surélévation ou d’additions de construction : en cas de première mutation dans les cinq ans de l’achèvement des nouveaux locaux, il y a lieu de procéder à la ventilation du prix de vente pour déterminer la quote-part de ce prix afférente à la construction neuve (achevée depuis moins de cinq ans) et à son terrain d’assiette qui doit être, par nature, soumise à la TVA conformément à l’article 257, 7° déjà cité et la fraction soumise aux droits de mutation qui se rapporte au bâtiment ancien et au terrain d’assiette y afférent. Cette répartition doit tenir compte notamment de l’importance respective, mesurée selon les mêmes critères de surface (surface hors œuvre brute, par exemple), des constructions neuves et anciennes sans que cette répartition ait d’incidence sur le principe de l’application de régimes différents aux deux types de construction. Lors d’une vente intervenant dans les cinq ans de l’achèvement des constructions neuves (local d’habitation, garage, piscine…), le régime applicable à ces dernières est donc nécessairement différent de celui qui s’applique à l’immeuble ancien.
Note :
Cette réponse ministérielle met fin aux hésitations quant au régime fiscal à appliquer en cas de mutation d’un immeuble ancien comprenant des annexes ou ayant fait l’objet de travaux de surélévation ou d’agrandissement depuis moins de cinq ans. Il est désormais clairement précisé que de telles mutations peuvent relever d’un double régime fiscal, le prix se rapportant à la partie ancienne étant soumis aux droits d’enregistrement alors que le prix se rapportant à la partie neuve est soumis à la TVA.
Des hésitations subsistent cependant sur la mise en œuvre d’une telle ventilation. Compte tenu de la grande diversité des cas de figure, l’administration se garde, en effet, de proposer un critère unique de ventilation du prix. On notera d’ailleurs que si elle propose ici, à titre indicatif, le critère de la SHOB, elle avait retenu dans l’instruction 8 A-6-99 du 24 juin 1999, celui de la SHOB.