Assiette de la TVA due en cas de cession d’un terrain détaché d’une propriété bâtie : l’administration maintient sa doctrine.
La TVA collectée par le vendeur assujetti lors de la livraison d’un terrain à bâtir a pour assiette le prix de cession (art. 266 et 267 du CGI).
Par dérogation de l’article 268 du Code général des impôts, la TVA a pour assiette la marge du vendeur lorsque l’acquisition du bien cédé n’a pas ouvert droit à déduction.
Sont concernées toutes les acquisitions qui n’ont pas été soumises à la TVA.
Dans l’instruction du 29 décembre 2010 reprise au BOFiP, l’Administration apporte une précision complémentaire :
« Il n’y a lieu de rechercher le régime de l’acquisition aux fins de déterminer la base d’imposition que pour les seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification« .
Les terrains à bâtir cédés doivent avoir « été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis« .
En d’autres termes, si l’acquisition a porté sur une propriété bâtie et qu’après division cadastrale, un terrain est détaché, l’assiette de la TVA est due sur le prix de cession et non sur la marge du vendeur.
Cette analyse est contestable puisqu’elle ajoute une condition au texte.
On peut s’interroger sur la notion « d’identité de qualification« , physique, juridique ou fiscale.
Le critère retenu par l’Administration serait la qualification juridique afin de maintenir une cohérence entre les régimes d’acquisition et de revente.
Il en résulte que, si un terrain à bâtir est détaché d’une assiette supportant un immeuble bâti au moment de l’acquisition, l’identité entre le bien acquis et le bien vendu n’est pas vérifiée.
La revente doit être soumise à la TVA sur prix total.
Cette doctrine étant largement contestée mais appliquée par l’Administration, plusieurs questions ministérielles ont été posées.
Une réponse commune a été publiée le 30 août 2016 dans laquelle l’Administration maintient son analyse restrictive :
« En cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total, en application des articles 266 et 267 du CGI.
En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente« .
Par conséquent, même si le vendeur se contente de détacher des parcelles de terrain à bâtir d’une propriété bâtie acquise en tant que telle, la TVA est due sur le prix bien qu’il n’y ait eu aucune intervention de la part du vendeur autre que la division, le changement de qualification étant due à la nature juridique des biens cédés.
Cette interprétation selon laquelle la division parcellaire entraîne un changement de qualification ne repose sur aucune base légale.
Elle est à ce titre contestable.
Pour autant, tant qu’elle n’est pas modifiée et qu’elle s’impose aux agents des impôts il convient d’en tenir compte en raison du nombre de contentieux en cours.
La division de la propriété doit être antérieure ou concomitante à son acquisition pour que, lors de la revente des terrains détachés, la TVA due soit, avec certitude, liquidée sur la marge.