Règles applicables pour apprécier la légalité de la construction d’une terrasse sur le toit d’un immeuble.
Les règles applicables pour apprécier la légalité de la construction d’une terrasse sur le toit d’un immeuble sont, notamment, celles contenues dans le plan local d’urbanisme de la commune.
Sont également applicables les règles nationales d’urbanisme énumérées aux articles R. 111-1 à R. 111-27 du Code de l’urbanisme, étant précisé que certains de ces articles ne s’appliquent pas si la commune est dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
Une autorisation de construire est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, ce qui signifie que, même si l’autorisation de construire est légale au regard des règles précitées, un voisin peut faire valoir les préjudices qu’il subit du fait de la construction.
Il dispose pour cela de différents moyens d’action, indépendants de la légalité du permis de construire, et qu’il peut exercer même après l’expiration du délai de recours contre ce dernier.
Il peut tout d’abord se prévaloir des articles 675 à 680 du Code civil qui réglementent les vues sur la construction voisine et obtenir l’indemnisation du préjudice qui résulterait du non-respect de ces règles.
En ce qui concerne la distinction entre les fenêtres ou ouvertures et les terrasses, la jurisprudence a considéré que l’article 678 du Code civil n’était pas limitatif et pouvait donc concerner la création de fenêtres comme de terrasses (Cass. 3e civ., 29 nov. 1983).
Le voisin d’une construction peut également se prévaloir de l’article 544 du même code qui protège le droit d’utiliser sa propriété, mais que la jurisprudence interprète comme interdisant de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 4 févr. 1971).
Ce trouble peut être la réalisation d’une construction causant au voisin un préjudice important.
Enfin, le voisin peut, dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 b du Code de l’urbanisme dans sa version issue de la loi portant Engagement National pour le Logement (dite loi ENL), demander au juge civil de condamner le constructeur à des dommages et intérêts si l’illégalité du permis a été constatée par le juge administratif.
Cela nécessite que le juge civil saisisse le juge administratif, même après l’expiration du délai de recours contre le permis, pour lui demander d’en constater l’illégalité.
En revanche, une demande de démolition sur le fondement de l’article L. 480-13 a du Code de l’urbanisme nécessite toujours que le permis de construire soit annulé, et donc qu’il ait fait l’objet d’un recours devant le juge administratif dans le délai de deux mois de son affichage sur le terrain.