Vente d’immeubles sous condition suspensive et date de cession : la date de cession à retenir pour le calcul de l’abattement pour durée de détention en matière de plus-values immobilières correspond-elle à la date de réalisation de la condition suspensive ?
Réponse :
« Lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, l’article 74 SA de l’annexe II au Code Général des Impôts (CGI) précise que, pour la détermination de la plus-value immobilière réalisée par un particulier, la cession ne doit être considérée comme effective qu’au moment de la réalisation de la condition.
Ainsi, il n’y a pas lieu de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui peut être attaché à cette condition.
Ces dispositions sont confirmées par une jurisprudence constante du Conseil d’Etat.
Il s’ensuit notamment que la date de cession à retenir pour le calcul de l’abattement pour durée de détention prévu à l’article 150 VC du CGI est nécessairement celle de la date de la réalisation de la condition suspensive ».
Note :
L’Administration fiscale considère, en se fondant sur l’article 74 SA de l’annexe II au CGI, que lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession ne doit être considérée comme effective qu’au moment de la réalisation de la condition, sans qu’il y ait lieu de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui peut lui être attaché (Instr. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n° 6, § 5).
Dès lors, la plus-value doit être déterminée et déclarée selon les règles applicables l’année de la réalisation de la condition suspensive.
A titre d’exemple, dans le cas d’un contribuable qui avait vendu un terrain par acte authentique sous la condition suspensive que la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) n’use pas de son droit de préemption, la cession avait été définitivement réalisée par un nouvel acte authentique constatant le renoncement de la SAFER.
Le Conseil d’Etat a jugé qu’eu égard aux règles qui régissent le droit de préemption des SAFER et au fait que le prix n’était pas payable immédiatement mais consigné jusqu’au second acte authentique, la condition relative aux droits de la SAFER était une condition suspensive et non une clause résolutoire et que, par suite, la plus-value n’a été réalisée qu’à la date du second acte authentique qui a constaté la réalisation de la condition et opéré le transfert de propriété (CE, 6 févr. 1981).
L’Administration a récemment eu l’occasion de préciser que la date de cession à retenir pour le calcul de l’abattement pour durée de détention (CGI, art. 150 VC) est nécessairement celle de la réalisation de la condition suspensive.