Rappel du sort des constructions illégales.
Un tiers lésé peut obtenir réparation d’un préjudice causé par une construction, en engageant une action en démolition.
Cette action en démolition peut être engagée sur une méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, dont le respect est sanctionné par un permis de construire, dès lors que le projet préjudiciable est soumis à formalité.
Un permis de construire reste toujours délivré sous réserve du droit des tiers.
Ainsi, un propriétaire qui a construit conformément à un permis de construire délivré, peut se voir contraint de démolir sa construction du fait de l’action en démolition d’un tiers.
L’action en démolition fondée sur une méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique est encadrée par des règles de procédures particulières, dès lors que le projet a fait l’objet d’un permis de construire.
En effet, le tiers lésé ne peut pas, dans ce cas, engager une action en démolition avant d’avoir obtenu au préalable l’annulation du permis de construire devant le juge administratif.
L’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme prévoit ainsi qu’un propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à démolir une construction édifiée conformément à permis de construire, que si le permis a été préalablement annulé pour excès de pouvoir.
Le même article prévoit, en outre, que l’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative.
Au-delà de ce délai, le tiers lésé ne peut plus invoquer l’illégalité du permis de construire.
L’action en démolition demeure néanmoins possible, mais uniquement sur le fondement d’une violation des dispositions générales du droit des biens, relatives notamment au droit de propriété et aux servitudes de droit privé, lesquelles ne constituent pas des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique sanctionnées par le permis de construire.