Démolition de constructions irrégulières.
En application de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme, lorsque le tribunal impartit au bénéficiaire de travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation, il peut assortir sa décision d’une astreinte par jour de retard.
Cette obligation de démolition, sous astreinte, en cas de construction irrégulière, qui constitue une mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite (Cour de cassation, ch. crim., 23 novembre 1994), pèse sur la personne, bénéficiaire des travaux ou de l’utilisation irrégulière à la date des faits qui a été condamnée par le juge pénal (Cour de cassation, ch. crim., 20 octobre 1993).
Si l’exécution de la démolition n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai fixé par le juge, l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme permet au ministère public de saisir le tribunal aux fins que soit relevé à une ou plusieurs reprises le montant de l’astreinte.
Aux termes de l’article L. 480-8 du même code, les astreintes ainsi prononcées sont recouvrées par les comptables directs du Trésor sur la réquisition du préfet pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont versées les sommes recouvrées.
Enfin, l’article 480-9 du Code de l’urbanisme prévoit que si la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée à l’expiration du délai fixé par le jugement, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol.
Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire, ou le fonctionnaire compétent, ne pourra faire procéder à ces travaux qu’après décision du Tribunal de Grande Instance qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants.
Conséquences d’une préemption illégale.
L’annulation de l’acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d’exercer ce droit a pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n’ayant jamais décidé de préempter.
Le Conseil d’État a jugé que cette annulation implique nécessairement que le titulaire du droit de préemption, s’il n’a pas entre-temps cédé le bien illégalement préempté, prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée.
Il lui appartient à cet égard, et avant toute autre mesure, de s’abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté.
Il doit, en outre, proposer à l’acquéreur évincé, puis, le cas échéant, au propriétaire initial d’acquérir le bien à un prix visant à rétablir, autant que possible et sans enrichissement sans cause de l’une quelconque des parties, les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle.
S’il est saisi d’une demande en ce sens, le juge pourra prescrire à l’auteur de la décision annulée de prendre ces mesures (CE, 26 février 2003).
Toutefois, le titulaire du droit de préemption est cependant dispensé de formuler une telle proposition d’acquisition en cas d' »atteinte excessive à l’intérêt général« , par exemple lorsqu’une voie publique a été réalisée sur le bien illégalement préempté.
En l’absence de mise en œuvre spontanée de ces mesures par le titulaire du droit de préemption, ou si le juge n’est pas saisi d’une demande tendant à les mettre en œuvre, le vendeur peut alors rechercher la responsabilité du titulaire du droit de préemption, notamment pour la différence entre le prix initial et le prix proposé par ce dernier.
L’acquéreur peut, quant à lui, être indemnisé des préjudices qu’il a pu subir, mais ces derniers seront en pratique plus limités (frais engagés pour la réalisation du projet abandonné, privation des bénéfices raisonnablement escomptés…).
Dans les deux hypothèses, les règles de la responsabilité administrative sont alors applicables, notamment l’obligation de démontrer un préjudice direct et certain, ainsi qu’un lien de causalité entre l’illégalité de la décision et ce préjudice.