Aux termes de l’article R. 315-1 du Code de l’urbanisme, « constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété« .
La division doit donc porter sur une unité foncière, c’est-à-dire un îlot de propriété d’un seul tenant appartenant au même propriétaire ou à une même indivision (CE, 27 juin 2005).
Dans le cas de deux terrains, même appartenant à un seul propriétaire, séparés par une voie publique, il y a deux unités foncières qui ne peuvent faire l’objet d’une même demande d’autorisation de lotir.
Le Conseil d’Etat a ainsi jugé que n’étaient pas contigus deux terrains séparés par un chemin rural (CE, 18 mai 1988) ou par un chemin d’une largeur d’environ 3 mètres (CE, 14 décembre 1984), et que la vente d’un des terrains séparés par la voie n’était pas constitutive d’une division au sens de la réglementation des lotissements.
Dans le cas où chacune des deux unités foncières séparées par la voie doit faire l’objet d’une division en vue de l’implantation de bâtiments, il y a lieu d’apprécier si chacune de ces divisions entre dans le champ d’application de l’autorisation de lotir et d’effectuer la ou les demandes d’autorisations correspondantes.
C’est donc à bon droit qu’a pu être déclarée irrecevable une demande d’autorisation de lotir portant sur des unités foncières séparées par une voie publique.
Le fait que ces opérations puissent donner lieu à des autorisations distinctes n’interdit pas que les aménageurs concernés puissent assurer une réalisation cohérente de celles-ci, notamment quant au programme des travaux et à la répartition des coûts y afférents.