Le changement d’affectation d’un lot relève de l’initiative du copropriétaire. Le copropriétaire qui entend changer l’affectation de son lot doit obtenir les autorisations administratives nécessaires, et éventuellement une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Parmi les autorisations administratives, il convient de citer celle mentionnée à l’article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
En vertu de cet article, à Paris, dans les communes situées dans un rayon de 50 kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris, et les communes dont la population est égale ou supérieure à 10.000 habitants, les locaux à usage d’habitation ne peuvent être affectés à un autre usage.
Il ne peut être dérogé à cette interdiction que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire.
En application de l’article L. 651-2 du CCH, toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile de 22.500 Euros.
En outre, selon l’article L. 651-3 du même code, quiconque a sciemment fait de fausses déclarations, dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration, est passible d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 6.000 Euros, qui peut être portée à 12.000 Euros en cas de récidive.
Dans le cas où un local d’habitation soumis au régime de la copropriété n’a pas fait l’objet d’une autorisation administrative préalable, le syndicat des copropriétaires est légitimé à agir et poursuivre en justice le copropriétaire (ou son locataire).
La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 15 janvier 2003, a estimé que les dispositions d’ordre public de l’article L. 631-7 du CCH peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt. Une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires peut en outre être nécessaire.
Un changement d’affectation autorisé par le règlement de copropriété ne nécessite pas de décision de l’assemblée générale. Une clause du règlement peut cependant l’exiger, auquel cas l’assemblée pourrait opposer au copropriétaire un motif légitime pour refuser le changement d’affectation.
Un changement d’affectation non prévu par le règlement de copropriété, et considéré par le copropriétaire comme licite parce que compatible, selon lui, avec la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires, peut être réalisé sans formalités particulières, mais à ses risques et périls.
Un changement d’affectation contraire à la destination de l’immeuble ou prohibé par le règlement de copropriété ne peut être autorisé qu’à l’unanimité.
Lorsqu’un changement d’affectation n’est pas régulier, le syndic doit intervenir et poursuivre en justice, au nom du syndicat, le copropriétaire pour le contraindre à restituer à ses parties privatives leur destination initiale.