Saisie immobilière : prix de la vente amiable.
Le débiteur qui fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière peut vendre lui-même son bien, de gré à gré, dans trois hypothèses, répondant à des régimes différents.
En premier lieu, le débiteur peut être autorisé à vendre à l’amiable son bien sur autorisation judiciaire, en application de l’article 2201 du Code civil.
Dans ce cas, le décret du 27 juillet 2006 encadre les conditions de vente amiable, à l’effet d’éviter, dans l’intérêt commun des parties, que le débiteur ne vende son bien à vil prix, notamment pour échapper aux poursuites.
Le juge de l’exécution autorise la vente amiable à la demande du débiteur, après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
Le jugement qui autorise la vente amiable mentionne notamment le prix en deçà duquel le bien immobilier ne peut être vendu, en fonction des éléments fournis par les parties, en particulier le débiteur.
Ce faisant, le juge ne fixe pas le prix de vente, mais un montant minimal en rapport avec l’état du marché, de façon à laisser une certaine marge de manœuvre au débiteur dans la vente de son bien.
En revanche, si ce plancher ne peut être respecté par le débiteur, il est apparu préférable, tant dans son intérêt que dans celui de ses créanciers, que la vente ait lieu alors aux enchères publiques.
En deuxième lieu, l’article 2200 du Code civil autorise, en toute hypothèse, le débiteur à vendre le bien avec désintéressement des créanciers.
En effet, en application de cet article, la vente du bien par le débiteur est opposable aux créanciers lorsque l’acquéreur consigne une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au saisissant, cette somme étant alors affectée au paiement de ces derniers.
Dans ce cas, le débiteur qui dispose d’un acquéreur pour un prix suffisant pour désintéresser ses créanciers peut conclure la vente, même si ce prix s’avère inférieur au montant éventuellement fixé par le juge de l’exécution ayant autorisé une vente amiable.
En troisième lieu, il est toujours permis aux parties de mettre un terme à la procédure de saisie immobilière, notamment en s’accordant sur la vente du bien à un montant désintéressant en tout ou partie les créanciers dans la procédure.