La diminution du prix de vente d’un lot de copropriété obtenue après avoir constaté que la surface vendue est inférieure de plus de 5 % à celle garantie dans l’acte de vente, permet le dépôt d’une demande en restitution des droits d’enregistrement.
L’article 1er de la loi du 18 décembre 1996 ouvre à l’acquéreur d’un bien immobilier une action en réduction du prix de vente d’un lot ou d’une fraction de lot lorsque la superficie privative de ce lot ou de cette partie de lot est inférieure de plus de 5 % à celle garantie dans l’acte de vente.
Dès lors que cette action n’entre pas dans les cas prohibés par l’article 1961 du Code Général des Impôts (CGI) et qu’elle est, par ailleurs, susceptible de modifier l’assiette des droits de mutation perçus sur l’acte de vente, il est confirmé qu’elle permet, en cas de succès, le dépôt d’une demande en restitution de la fraction de ces droits afférente à la diminution de prix effectivement obtenue.
Cette action en restitution doit être engagée par une réclamation formée, conformément aux dispositions de l’article R.* 196-1, al. 1, c du Livre des Procédures Fiscales, avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas, du prononcé de la décision judiciaire fixant définitivement le prix de cession ou de la conclusion entre les parties d’un accord amiable portant réduction de prix.
Cela étant, la restitution ne peut être accordée que si elle procède de la mise en oeuvre des dispositions de la loi du 18 décembre 1996 précitée et que dans la limite de la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure autorisée par celle-ci.
Dès lors, l’administration est fondée à la refuser s’il n’est pas établi par le réclamant que l’action en réduction de prix a été effectivement engagée dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ou si la demande excède le montant des droits afférents à la réduction légale du prix.
En tout état de cause, il est rappelé que les droits de mutation étant, en application des dispositions de l’article 666 du CGI, assis sur les valeurs, le succès d’une action en diminution de prix ne fait pas obstacle, dans le cadre des règles habituelles de prescription, au droit de contrôle de l’administration tant sur le prix initial que sur le prix ainsi rectifié s’ils apparaissent inférieurs à la valeur vénale réelle du bien immobilier en cause.
En outre, l’administration est en droit de s’opposer à toute restitution réclamée sur le fondement d’un accord amiable qui n’apparaît pas sincère et véritable.