Charges de copropriété d’un bien sans maître.
L’article 713 du Code civil prévoit que les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Par délibération du conseil municipal, la commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre dont elle est membre.
Les biens sans maître sont alors réputés appartenir à cet établissement. La propriété est transférée de plein droit à l’Etat si la commune ou l’EPCI renonce à exercer ses droits.
Sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions, la lecture combinée des articles L. 1123-2 du Code général de la propriété et des personnes publiques et 713 du Code civil permet de déduire que le transfert de propriété s’opère à l’expiration du délai de trente ans qui court à compter de l’ouverture de la succession.
L’acquisition des biens sans maître par la commune s’opère de plein droit et n’implique à ce titre l’accomplissement d’aucune formalité préalable.
Dans ce cadre, la commune n’intervient pas en qualité de successible ; elle acquiert la propriété après un délai de trente ans à compter du décès.
Dès lors, elle n’apparait pas redevable des charges liées à l’immeuble acquis et dues avant cette acquisition.
Les dettes relatives à l’immeuble nées avant le transfert de propriété à la commune sont des dettes successorales.
Dans le cas d’une succession vacante, à défaut d’envoi en possession de l’Etat, il appartenait aux créanciers de solliciter du Tribunal de Grande Instance la désignation d’un curateur auprès de qui faire valoir leur créance.
Ainsi, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions, la commune ou l’Etat n’apparait pas devoir être redevable des charges de copropriété et des charges fiscales dues dans le délai de trente ans à l’issue du décès, qui doivent revêtir le caractère de créances successorales.
Les inscriptions hypothécaires portant, en revanche, sur l’immeuble lui-même, elles seront opposables à l’acquéreur si elles sont toujours valables.