La réforme de la TVA immobilière a été transférée dans le projet de loi de finances rectificative pour 2010 qui vient d’être adopté par le Parlement, ce qui implique une date d’entrée en vigueur de la réforme à la date de promulgation de cette loi, qui pourrait intervenir début mars.
Trois principes guident la réforme dans un souci de comptabilité avec le droit communautaire :
– toutes les opérations sont en principe taxables,
– certaines opérations peuvent être exonérées,
– les opérateurs peuvent opter pour la TVA.
Cinq points demandent à être analysés :
1. La notion de terrain à bâtir
Actuellement, la définition du terrain à bâtir est liée à l’engagement de construire de l’acquéreur, celui-ci devant être, sauf prorogation, réalisé dans les quatre ans.
La nouvelle définition (art. 257 II du CGI) désigne ainsi les terrains à bâtir : « les terrains situés dans un secteur désigné comme constructible du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation, ou par une carte communale dans une zone constructible« .
Il n’y a donc plus de référence à une intention de l’acquéreur.
Celui qui achètera un terrain à bâtir sans droit à déduction de TVA et qui le revendra sera taxé sur la marge réalisée. Un aménageur qui achète un terrain à bâtir à un particulier ne paiera pas de TVA mais en le revendant, une TVA de 19,6 % sera perçue sur la différence entre le prix de vente et le prix du foncier (soit sur les aménagements).
2. Le redevable de la TVA devient le vendeur du terrain à bâtir
Désormais, le redevable est le vendeur et non plus l’acquéreur.
3. La fin de l’exonération de TVA sur les terrains à bâtir
C’est en 1999 qu’a été créée l’exonération de TVA pour les particuliers qui achètent un terrain à bâtir, contrairement au droit communautaire.
Le nouveau régime rend la TVA applicable à ces opérations, mais en cas de vente de terrains entre particuliers, la vente reste soumise aux seuls droits d’enregistrements.
4. Le régime des marchands de biens
La réforme introduit pour les opérateurs économiques la faculté d’une option pour la TVA, si l’achat du bien n’a pas ouvert de droit à déduction (ce qui concerne les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir et des immeubles achevés depuis plus de cinq ans).
Ils pourront désormais, en optant pour la TVA, déduire la TVA collectée.
Deux autres modifications :
– la réforme prévoit un régime de TVA sur marge,
– la réforme abroge l’article 852 du Code Général des Impôts qui prévoit des obligations de déclaration et de tenue de répertoire des mandats et des actes translatifs de propriété.
5. L’exigibilité de la TVA pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Actuellement, la TVA est due lors de la signature de l’acte entre le professionnel et le particulier, or le droit communautaire prévoit une exigibilité au fur et à mesure des versements ou à la livraison. Désormais, la TVA sera due lors de l’encaissement du prix.
Le particulier qui ne peut pas opérer de déduction car il n’a pas payé de TVA sur l’assiette de sa construction ne sera plus redevable de la TVA. Mais un particulier qui a acheté un immeuble en VEFA et le revend dans les cinq ans reste redevable de la TVA.