Création d’un nouveau bail à long terme : le bail réel solidaire.
Note de Mme Gwenaëlle DURAND-PASQUIER :
Poursuivant l’allongement incessant de la liste des baux à long terme, la loi Macron du 6 août 2015, avait annoncé, après la création du bail réel immobilier, la consécration d’un nouveau type d’acte, le bail réel solidaire, destiné à constituer le futur mode d’intervention du nouvel Organisme foncier solidaire (OFS), lui-même issu de la loi ALUR du 24 mars 2014.
L’objectif est assez proche des précédentes innovations qu’a connues la matière.
Il s’agit, au moyen d’une dissociation de la propriété du foncier (ou du bâti ancien) et d’un droit réel octroyé à un preneur, d’aboutir à un abaissement des coûts pour ce dernier, le tout pour permettre, au final, d’aboutir à des logements abordables.
Nouvel organisme à but non lucratif créé par la loi ALUR, l’OFS a pour objet de devenir et, précisément, de rester propriétaire de terrains, bâtis ou non, en vue de consentir à des preneurs, dans le cadre de ce nouveau bail de longue durée, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, sous des conditions de plafond de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.
Ce nouveau bail dont les grandes lignes avaient été tracées par la loi du 6 août 2015, voit ainsi son régime précisé avec l’ordonnance du 20 juillet 2016.
Les dispositions sont codifiées aux articles L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
D’une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, ce bail permet de transmettre au preneur des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec, s’il y a lieu, obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.
Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale.
Nécessairement notarié, à l’exemple des autres baux de longue durée, ce bail devra notamment comprendre une clause d’affectation du foncier, restreignant dans la durée les conditions d’utilisation du bien (ressources et prix plafonds), et conditionnant les mutations successives à titre onéreux ou gratuit, au respect de critères de ressources, d’usage et de modes de détermination des prix, ainsi qu’à un agrément de l’OFS.
Il confère néanmoins un droit transmissible et surtout prorogeable.
Ainsi, en cas d’accession, chaque ménage agréé bénéficiera donc d’un nouveau bail initial, dédié à son logement, et rechargeable.