A compter du 1er mars 2012, toutes les autorisations d’urbanisme (sauf exceptions en zone d’aménagement concerté et lotissement) seront instruites en prenant en compte une unique surface de plancher.
Note de M. Damien DUTRIEUX :
1. La fin de la distinction Shob/Shon
A compter du 1er mars 2012, il en sera fini de la distinction entre surface hors œuvre brute (Shob) et surface hors œuvre nette (Shon), à l’exception des demandes d’autorisation en cours d’instruction à cette date, et, dans les zones d’aménagement concerté ainsi que dans les lotissements, des opérations pour lesquelles les acquéreurs de terrain pourront toutefois demander à bénéficier du maintien du calcul de leur droit à construire en surface hors œuvre nette dans le cadre de la procédure d’autorisation d’urbanisme, dès lors que le passage à la surface de plancher se traduit par une perte de constructibilité de leur parcelle.
2. La nouvelle définition d’une surface unique
Un nouvel article L. 112-2 du Code de l’urbanisme réservant les dispositions de l’article L. 331-10 relatives à l’assiette de la taxe d’aménagement indique que « la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment« .
Ce texte sera complété par un décret, qui précisera les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.
Il importe de mesurer l’ampleur de cette modification tant concernant le champ d’application des autorisations d’urbanisme (jusqu’alors défini en mètres carrés de Shob), le monopole des architectes (à l’origine en Shob, puis mentionné aujourd’hui en Shon), que le coefficient d’occupation des sols (qui vise la Shon) et sa distribution par les opérateurs lors des opérations d’aménagement comme les zones d’aménagement concerté, les lotissements ou les permis valant autorisation de division.
Des dispositions spéciales sont d’ailleurs prévues pour l’entrée en vigueur du dispositif concernant les deux premières opérations.
3. La modification de l’urbanisme réglementaire
Les documents d’urbanisme devront également prendre en compte cet important changement.
A cette fin, l’ordonnance prévoit que pourront intervenir – selon la procédure de modification simplifiée (c’est-à-dire avec un « porter à connaissance » et sans enquête publique) – des modifications des plans locaux d’urbanisme, plans d’occupation des sols et plans d’aménagement de zone ayant pour seul objet de modifier leur règlement pour tenir compte de la réforme de la surface de plancher (et qui entreront en vigueur au plus tôt le 1er mars 2012).
Il en est de même de l’intervention de modifications des plans de prévention des risques naturels, des plans de prévention des risques miniers et des plans de prévention des risques technologiques.
À défaut de telles modifications, les valeurs exprimées en surface hors œuvre nette et en surface hors œuvre brute dans tous ces documents, et dans les plans de sauvegarde et de mise en valeur devront s’entendre en valeurs exprimées en surface de plancher.