L’ordonnance du 21 avril 2006 « reformant la saisie immobilière » procède à une refonte et à un renumérotage des articles composant le titre XIX du Code civil (art. 2204 à 2218, remplacés par les articles 2190 à 2216). Sont en outre ponctuellement modifiés le Code de procédure civile (abrogation des titres VI, XII, XIII et XIV du livre V de la première partie), le Code de l’organisation judiciaire, le Code de la consommation, le Code de commerce, le Code monétaire et financier ainsi que plusieurs textes législatifs.L’ordonnance du 21 avril 2006 « reformant la saisie immobilière » procède à une refonte et à un renumérotage des articles composant le titre XIX du Code civil (art. 2204 à 2218, remplacés par les articles 2190 à 2216). Sont en outre ponctuellement modifiés le Code de procédure civile (abrogation des titres VI, XII, XIII et XIV du livre V de la première partie), le Code de l’organisation judiciaire, le Code de la consommation, le Code de commerce, le Code monétaire et financier ainsi que plusieurs textes législatifs.
Les dispositions nouvelles ont le plus souvent pour effet de moderniser la rédaction et le vocabulaire utilisé par des articles demeurés inchangés et de consacrer les solutions déjà dégagées par la jurisprudence.
A. Conditions et effets de la saisie
Transfert de compétence.-
La compétence judiciaire en matière de saisie immobilière et de procédure de distribution, traditionnellement réservée au Tribunal de Grande Instance, est confiée au juge de l’exécution (art. L. 311-12-1, mod., C. org. Jud.).
Créancier.-
Le nouvel article 2191 du Code civil précise notamment que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par les nouvelles dispositions et par celles de la loi du 9 juillet 1991 dès lors qu’elles ne leur sont pas contraires.
Le créancier qui a procédé à la saisie d’un immeuble de son débiteur ne peut engager une nouvelle procédure de saisie sur un autre bien immobilier de celui-ci que dans le cas d’insuffisance du bien déjà saisi.
Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l’hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d’être rempli de ses droits (art. 2192 nouv., C. civ.).
Débiteur.-
Certaines mesures particulières bénéficient au débiteur en cas de pluralité d’immeubles et lorsqu’il s’agit d’une personne protégée.
En cas de saisies simultanées de plusieurs de ses immeubles, le débiteur peut demander au juge le cantonnement de celles-ci. Il peut également solliciter du juge une conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains de ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l’inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision (art. 2196 nouv., C. civ.).
Biens saisissables.-
Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession (art. 2193 nouv. C. civ.).
La saisie d’un immeuble emporte saisie de ses fruits, sauf l’effet d’une saisie antérieure (art. 2194 nouv. C. civ.) ; la saisie des immeubles communs doit être poursuivie contre les deux époux (art. 2195 nouv. C. civ.).
Indisponibilité et inaliénabilité.-
La saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du débiteur. Le bien ne peut être aliéné ni grevé de droits réels par le débiteur sous réserve des dispositions de l’article 2201.débiteur. Le bien ne peut être aliéné ni grevé de droits réels par le débiteur sous réserve des dispositions de l’article 2201.
A moins que le bien soit loué, le débiteur en est constitué séquestre sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d’un tiers ou l’expulsion du débiteur pour cause grave (art. 2198 nouv., C. civ.).
Baux conclus sur les biens saisis.-
Les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur. La preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen (art. 2199 nouv., C. civ.).
Opposabilité de la saisie.-
La saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier. Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur dans les conditions prévues à l’article 2201, sauf consignation d’une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au créancier poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement.
Sont pareillement inopposables les inscriptions du chef du débiteur qui n’ont pas été prises antérieurement à la publication de la saisie, sous réserve du droit pour le vendeur, le prêteur de deniers pour l’acquisition et le copartageant d’inscrire, dans les délais prévus par les articles 2379 à 2381, le privilège qui leur est conféré par l’article 2374 (art. 2200 nouv., C. civ.).
B. Vente du bien saisi
Principe.-
Les biens peuvent désormais être vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. Cette alternative nouvelle à l’adjudication constitue l’une des innovations majeures de la réforme. Elle devrait permettre au débiteur de se trouver « responsabilisé en prenant une part active à la vente de son bien« .
Dans le souci de protection du débiteur, le nouvel article 2201 maintient la prohibition de la clause de voie parée, en ajoutant qu’est nulle toute convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière.
Vente amiable.-
La vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d’une vente volontaire (art. 2202 nouv., C. civ.). Par ailleurs, afin d’exclure toute vente à tempérament, l’acte notarié de vente ne doit être établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés (art. 2203 nouv., C. civ.).
Adjudication.-
L’adjudication de l’immeuble a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge (art. 2204 nouv., C. civ.).
Sous réserve des incapacités tenant aux fonctions qu’elle exerce, toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement (art. 2205 nouv., C. civ.).
Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale (art. 2206 nouv., C. civ.).
L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction (art. 2208 nouv., C. civ.).
Le titre de vente n’est délivré à l’adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés (art. 2209 nouv., C. civ.). Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi (art. 2210 nouv., C. civ.).Le titre de vente n’est délivré à l’adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés (art. 2209 nouv., C. civ.). Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi (art. 2210 nouv., C. civ.).
L’adjudicataire doit consigner le prix sur un compte séquestre ou à la Caisse des Dépôts et Consignations et payer les frais de la vente. Il ne peut, avant cette consignation et ce paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien, à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition de ce bien (art. 2211 nouv., C. civ.).
A défaut de consignation du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées (art. 2212 nouv., C. civ.).
Purge des privilèges et hypothèques.-
La consignation du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur (art. 2213 nouv., C. civ.).
C. Distribution du prix de vente
Créanciers admis.-
Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente :
– le créancier poursuivant ;
– les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie ;
– les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ;
– ainsi que les créanciers énumérés au 1° bis de l’article 2374 et à l’article 2375 (syndicat des copropriétaires et créanciers titulaires d’un privilège général sur les immeubles, art. 2214 nouv., C. civ.).
Distribution du prix.-
Les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble (art. 2215 nouv., C. civ.).
Afin d’inciter à une plus grande célérité dans la distribution du prix, il est désormais prévu que si celle-ci n’est pas intervenue dans un délai qui sera fixé par décret en Conseil d’Etat, la consignation produit, à l’égard du débiteur, tous les effets d’un paiement à hauteur de la part du prix de vente qui sera remise aux créanciers après la distribution (art. 2216 nouv., C. civ.).