L’ordonnance relative au logement et à la construction du 8 juin 2005 comporte une série de mesures relatives aux diagnostics sanitaires des logements.
L’attention particulière que le législateur a portée ces dernières années à la protection des acquéreurs de biens immobiliers s’est traduite par la multiplication des documents destinés à les informer de l’état sanitaire des logements mis en vente.
L’ordonnance étend la protection des locataires, pour lesquels seule était prévue jusqu’alors une information sur les risques naturels et technologiques, et regroupe dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) l’ensemble de ces états, constats et diagnostics sanitaires dans un seul dossier intitulé dossier de diagnostic technique.
Le contenu de ce dossier est différent selon que le logement concerné est mis en vente ou proposé à la location.
A. VENTE IMMOBILIERE
A l’heure actuelle, le vendeur doit communiquer à l’acheteur les constats ou états de présence de plomb, d’amiante et de termites.
Les états concernant le gaz naturel et les risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performance énergétique ne doivent pas être fournis car l’ensemble des textes d’application n’ont pas encore été publiés.
Sans modifier au fond les dispositions législatives instituant ces documents, l’ordonnance les codifie dans le Code de la santé publique, le Code de la Construction et de l’Habitation ou le Code de l’environnement selon leur objet. L’entrée en vigueur des dispositions de l’ordonnance relatives au dossier de diagnostic technique est subordonnée à la publication de décrets.
Contenu du dossier de diagnostic technique :
1° le constat de risque d’exposition au plomb prévu par les articles L 1334-5 et L 1334-6 modifiés du Code de la santé publique ;
2° l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu par l’article L 1334-13 modifié du Code de la santé publique ;
3° l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu par l’article L 133-6 nouveau du CCH ;
4° l’état de l’installation intérieure de gaz naturel prévu par l’article L 134-6 nouveau du CCH qui ne visera que les installations réalisées depuis plus de 15 ans ;
5° l’état des risques naturels et technologiques, dans les zones mentionnées à l’article L 125-5 modifié du Code de l’environnement ;
6° le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L 134-1 modifié du CCH.
B. LOCATION D’IMMEUBLE
L’ordonnance introduit également la notion de dossier de diagnostic technique dans le cadre des rapports locatifs.
Toutefois, cette mesure n’est pas d’application immédiate et sa mise en œuvre se fera en deux temps (Ord. Art. 22 ; Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-1 nouveau) :
– à compter du 1er juillet 2007, le bailleur devra tenir à la disposition de tout candidat locataire le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L 134-1 modifié du CCH ;
– à compter du 12 août 2008, il devra en outre fournir le constat de risque d’exposition au plomb prévu par les articles L 1334-5 et L 1334-7 modifiés du Code de la santé publique.
Le diagnostic technique devra être annexé aux contrats de location (initiaux ou renouvelés) de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation mais également aux contrats de location à caractère saisonnier, de meublés, de logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ainsi qu’aux locations consenties aux travailleurs saisonniers (Ord. Art. 22 ; Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2 modifié).
Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (C. env. art. L 125-5 modifié), un décret fixera la date à laquelle le dossier de diagnostic technique devra être complété à chaque changement de locataire par l’état des risques technologiques ou naturels (Ord. Art. 22).