Cette ordonnance, dans ses articles 24 à 29, vient de modifier profondément les articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette ordonnance, dans ses articles 24 à 29, vient de modifier profondément les articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Les principales novations sont les suivantes :
1 – Champ d’application :
– la réglementation ne concerne plus désormais que les villes > 200.000 habitants + petite couronne parisienne ;
– disparition de la distinction « professionnel-administratif-commercial« . Désormais, il n’y a plus que « habitation » et « autres » ;
– les locaux appartenant à une « personne publique » dont le produit de la vente est versé au Budget de l’Etat ne sont pas concernés par le texte ;
– enfin : le texte donne une définition légale du local à usage d’habitation.
2 – Changement de vocabulaire :
On parlera désormais :
– d' »usage » et non plus d' »affectation » ;- d' »autorisation de changement » et non plus de « dérogation« .
3 – Date de référence :
On se fixe désormais sur la situation d’usage au 1er janvier 1970 (et non plus en 1945).
Il s’agit d’une « photo » en 1970 ; ainsi, désormais, il suffit de prouver l’usage à cette date par tout moyen.
Le fichier du recensement de 1970 peut être librement consultable ; mais l’usage qui en résulte constitue une présomption simple qui tombe devant la preuve contraire par tous moyens.
4 – Deux types d’autorisations :
– cas normal : autorisation de changement d’usage personnelle et incessible ;
– mais l’autorisation acquiert un caractère réel, attaché à l’immeuble, si elle s’accompagne d’une compensation ; en ce cas, l’autorisation de changement est publiée aux hypothèques (sur les 2 immeubles) ;
– affirmation par le texte qu’il n’y a pas de prescription trentenaire.
5 – Entrée en vigueur :
– immédiate pour les principes visés par le texte :
- date de référence au 1er janvier 1970 ;
- il n’y a plus que deux sortes d’usage : « habitation » et « autre » ;
- champ d’application territorial ;
- exemption pour les locaux appartenant aux personnes publiques.
– dans l’attente des arrêtés préfectoraux pour la fixation des règles du jeu d’autorisation de changement d’usage à titre personnel ou réel.
6 – Période transitoire :
– Les personnes ayant changé l’usage sans autorisation et justifiant que le changement remonte à plus de 20 ans à compter du 9 juin 2005, peuvent bénéficier d’une autorisation personnelle. Elles doivent apporter les justifications de cette antériorité auprès de la Préfecture avant le 1er juillet 2006.
– Les anciennes dérogations avec compensation antérieures à l’ordonnance sont bien réelles.
– Pour ceux qui avaient usé de la possibilité de remettre à l’habitation temporaire pendant un maximum de 13 ans, ils retrouveront l’usage autre qu’habitation à condition d’en faire la déclaration en préfecture avant l’expiration de ce délai.
A défaut, le local reste affecté à l’habitation à l’issue du délai de 13 ans.
6 – Divers :
– Suppression du certificat administratif anciennement prévu à l’article L.631-7-2 ; on ne pourra plus interroger la préfecture que pour savoir s’il n’y a pas eu une éventuelle dérogation-compensation entre 1970 et 2005 (après 2005, celles-ci seront publiées au bureau des hypothèques).
– Maintien de l’article L.631-9 : les autres communes peuvent demander à ce que l’article L.631-7 s’applique sur leur territoire.
– Maintien de l’article L.631-10 : la réglementation ne concerne pas les zones franches urbaines.
En résumé et en conclusion :
Un immeuble n’est pas à usage d’habitation :
– soit parce qu’il ne l’était pas en 1970 ;
– soit en vertu d’un permis de construire postérieur ;
– soit par suite d’une autorisation de changement d’usage avec compensation.