Une ordonnance du 13 octobre 2005 définit le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
Prise en application de l’article 50 de la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie, l’ordonnance du 13 octobre 2005 vient compléter et moderniser l’offre de produits d’épargne immobilière à l’attention des particuliers, les SCPI, de fait de leurs caractéristiques, s’adressant à un public spécifique.
Les OPCI ont, en outre, pour objet d’offrir un produit d’investissement dans l’immobilier à destination des investisseurs institutionnels, à l’image des produits analogues existants déjà l’étranger (notamment en Allemagne, au Luxembourg et en Italie).
Les OPCI peuvent prendre la forme soit de Fonds de Placement Immobilier (FPI), soit de Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV). Les premiers se verront appliquer la fiscalité immobilière tandis que les seconds seront soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers.
Les fonds de placement immobilier présentent des caractéristiques proches des actuelles SCPI, afin de favoriser une migration des porteurs de parts de SCPI vers les OPCI. Quant aux SPPICV, au-delà des particuliers, elles visent également la clientèle des investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurance-vie.
Si l’OPCI investit par principe majoritairement dans des actifs immobiliers, l’objectif est néanmoins de lui conférer une liquidité importante. Cette caractéristique, inhérente aux organismes de placement collectif, permettra aux OPCI d’avoir vocation à être éligibles à l’actif des investisseurs institutionnels, et notamment des compagnies d’assurance.
Dans tous les cas, l’OPCI devra comporter un ratio d’au moins 60 % d’actifs immobiliers. Ce ratio, nettement inférieur à celui qui prévaut actuellement pour les SCPI (celles-ci doivent être investies à 95 % en actifs immobiliers), permettra à l’OPCI d’être beaucoup plus liquide que ces dernières.
Les actifs immobiliers que pourront acquérir les OPCI diffèrent selon la forme de l’OPCI (fonds de placement immobilier ou SPPICV), du fait de la différence des régimes fiscaux applicables.
Dans le cas de l’OPCI fonds, les actifs immobiliers seront constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (sociétés civiles immobilières pour l’essentiel en pratique).
Comme pour les actuelles SCPI, ce produit s’adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus réguliers bénéficiant d’une fiscalité favorable, à l’image de la fiscalité immobilière.
Dans le cas de l’OPCI société, seront en plus admissibles les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier « non coté » devant représenter au moins 51 % de l’actif de l’OPCI.
L’inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permettra d’offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier.
Enfin le projet d’ordonnance organise les modalités de transformation des SCPI en OPCI. Ce processus se veut incitatif. La période de transition s’étale sur cinq ans.
En cas de transformation, le projet de texte prévoit que la SCPI peut scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV, ce qui permettra à l’ensemble de ses porteurs de parts de pouvoir choisir la forme d’OPCI la plus adaptée à leurs objectifs.
Le projet de texte prévoit l’arrêt de la création de nouvelles SCPI et d’augmentation de capital pour celles existantes au 31 décembre 2009.
L’ordonnance entrera en vigueur le premier jour du mois suivant celui de la publication au Journal officiel de l’arrêté d’homologation des dispositions du règlement général de l’Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier.