I – Reconstruction d’un bâtiment sinistré
Un amendement sénatorial a introduit dans le Code de l’Urbanisme un article L.111-3 ainsi rédigé : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toutes les dispositions d’urbanisme contraires, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié ».
Note :
Les professionnels avaient depuis longtemps attiré l’attention des pouvoirs publics sur la difficulté que rencontre le propriétaire d’un immeuble détruit par un sinistre (G. VIDALENC, Rapport 89è Congrès des Notaires : Cannes 1993, page 959 s.). Si de simples travaux de réfection peuvent être entrepris sans permis (Rép. Min. 25 janv. 1999), la reconstruction, même à l’identique, d’une construction gravement endommagée doit être autorisée par un permis de construire (Cass. Crim., 11 oct. 1995). Or, le document d’urbanisme sur la base duquel cette autorisation doit être délivrée peut, depuis la construction du bâtiment en cause, avoir évolué défavorablement, de telle sorte que le permis ne peut pas être accordé. Certes, les POS prévoyaient souvent la possibilité de reconstruction à l’identique.
Désormais, la loi institue une véritable présomption du doit à reconstruire. Il reste que le nouvel article L.111-3 ne fait bénéficier de cette présomption que les seuls bâtiments régulièrement édifiés.
En conséquence, les constructeurs doivent veiller à se ménager la preuve de la conformité des ouvrages qu’ils édifient avec les autorisations qui leur ont été accordées. Cette mesure devrait donner un regain d’intérêt au certificat de conformité.
II – Proximité d’une ligne à haute tension
L’article 5 de la loi SRU modifie la loi du 15 juin 1906 sur les distributions d’énergie afin d’encadrer à l’avenir les possibilités de construire sous les lignes électriques : le préfet pourra instituer à cet effet de nouvelles servitudes d’utilité publique.
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Note :
Après déclaration d’utilité publique précédée d’une enquête publique, des servitudes d’utilité publique concernant l’utilisation du sol, ainsi que l’exécution de travaux soumis au permis de construire, peuvent être institués au voisinage d’une ligne électrique aérienne de tension supérieure ou égale à 130 kilovolts. Ces servitudes sont instituées par arrêté du préfet du département concerné.
Ces servitudes comportent, en tant que de besoin, la limitation ou l’interdiction du droit d’implanter des bâtiments à usage d’habitation et des établissements recevant du public. Elles ne peuvent faire obstacle aux travaux d’adaptation, de réfection ou d’extension de constructions existantes édifiées en conformité avec les dispositions législatives et réglementaires en vigueur avant l’institution desdites servitudes, à condition que ces travaux n’entraînent pas d’augmentation significative de la capacité d’accueil d’habitants dans les périmètres où les servitudes ont été instituées.
Lorsque l’institution des servitudes prévues au présent article entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants-droit. Le paiement des indemnités est à la charge de l’exploitant de la ligne électrique. A défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée par le juge de l’expropriation et est évaluée dans les conditions prévues par l’article L.13-15, d, du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis du comité technique de l’électricité, fixe la liste des catégories d’ouvrages concernés, les conditions de délimitation des périmètres dans lesquelles les servitudes peuvent être instituées ainsi que les conditions d’établissement de ces servitudes.
III – Permis valant division
La loi SRU ne traite pas spécialement de cette catégorie de permis de construire ; pourtant, une de ses dispositions va grandement faciliter leur délivrance.
Note :
Les praticiens savent en effet que la délivrance d’un tel permis est rendue difficile par les dispositions de l’article 5 du règlement du POS, qui impose couramment aux terrains issus de la division de l’unité foncière constituant l’assiette de la demande du permis de construire, de disposer d’une superficie minimale. Cette contrainte interdit souvent la construction de pavillons en bande, dès lors que chacun, même compris dans un ensemble qui sera soumis au régime de la copropriété, est supposé jouir privativement d’une parcelle de terrain.
La nouvelle rédaction du 12° de l’article L.123-1, définissant les compétences de l’auteur du PLU, interdit désormais au règlement de fixer une superficie minimale aux terrains constructibles issus d’une division,
« lorsque cette règle n’est pas justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif ».
La disparition programmée de l’obligation de disposer d’une superficie minimale pour construire est logique, dès lors que le droit de l’urbanisme doit désormais poursuivre un objectif de développement durable, c’est à dire faire en sorte d’économiser l’espace.
IV – Stationnement et équipement commercial
La loi SRU modifie la législation applicable aux équipements commerciaux sur deux points : l’un limite l’emprise du stationnement nécessaire à la délivrance du permis de construire autorisant la construction d’un équipement commercial ressortissant de la loi Royer, l’autre exige que la commission en charge de délivrer les autorisations de création d’un tel équipement prenne en considération des éléments concernant les modalités de sa desserte et les flux qu’il génère en matière de transports.
Note :
L’article L.421-3 du Code de l’Urbanisme est complété par les trois alinéas suivants :
« Nonobstant toute disposition contraire des documents d’urbanisme, l’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d’un commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévu aux 1°, 6° et 8° du I de l’article L.720-5 du Code du Commerce et au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat, ne peut excéder une fois et demie la surface hors œuvre des bâtiments affectés au commerce.
Lorsqu’un équipement cinématographique soumis à l’autorisation prévue au 1° de l’article 36-1 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 précitée n’est pas installé sur le même site qu’un commerce soumis aux autorisations d’exploitation commerciale prévues aux 1°, 6° et 8° du I de l’article L.720-5 du Code du Commerce, l’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes de cet équipement cinématographique ne doit pas excéder une place de stationnement pour trois fauteuils.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne font pas obstacle aux travaux de réfection et d’amélioration ou à l’extension limitée des bâtiments commerciaux existant à la date d’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000″.
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Après le troisième alinéa de l’article 28 de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
– l’impact global du projet sur les flux de voitures particulières et de véhicules de livraison ;
– la qualité de la desserte en transport public ou avec des modes alternatifs ;
– les capacités d’accueil pour le chargement et le déchargement des marchandises.
Ces deux dispositions sont à rapprocher de l’intention des auteurs de la loi SRU de mettre en cohérence l’urbanisme avec la politique des transports.