Bail commercial : modification de la forme des actes délivrés par les parties en cours ou en fin de bail.
La loi Pinel du 18 juin 2014 autorisait la délivrance des congés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception quel qu’en soit l’auteur.
La loi Macron revient sur cette disposition lorsque le congé est délivré par le bailleur. En revanche, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception est autorisée plus largement pour les actes délivrés par le preneur.
S’agissant des actes à l’initiative du preneur, celui-ci bénéficie d’une option entre l’acte extrajudiciaire et la lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour le congé triennal, le congé pour départ à la retraite, ainsi que pour la demande de renouvellement. En revanche, l’option sur la forme du congé ne visant que la dénonciation triennale et le départ à la retraite, on peut penser que le congé qui serait délivré pendant la tacite prolongation du bail devrait l’être par acte extrajudiciaire.
L’option existe également pour la réponse à une offre de local de remplacement en cas de reprise pour reconstruire, pour l’exercice du droit de priorité en cas de reconstruction, pour la notification de l’intention de procéder à une déspécialisation partielle, pour la demande de déspécialisation plénière et pour la renonciation à la déspécialisation.
S’agissant des actes à l’initiative du bailleur, l’acte extrajudiciaire est impératif pour le congé, qu’il soit donné avec offre ou refus de renouvellement.
Il en est de même si le bailleur invoque les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du Code de commerce afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de construire un local d’habitation sur un terrain loué nu ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Également, l’acte extrajudiciaire s’impose pour refuser le renouvellement en réponse à une demande faite par le locataire.
En revanche, le bailleur peut choisir entre l’acte extrajudiciaire et la lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour exercer son droit de repentir ou pour répondre à une demande de déspécialisation plénière.
L’article R. 145-1-1 du Code de commerce qui fixe la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à « celle de la première présentation de la lettre » devra être complété, notamment pour déterminer la date de la demande de renouvellement ou du repentir. La notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est certes moins onéreuse que la signification faite par acte extrajudiciaire mais n’offre pas les mêmes garanties et le recours à un huissier pourrait être plus opportun en fonction des enjeux de l’acte en cause.