Renforcement de l’attractivité des organismes de placement collectif immobilier.
Note de M. Michel STROCK :
Pour soutenir les investissements sous forme de placements collectifs dans le secteur immobilier, deux mesures importantes de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dite « loi Macron »), viennent étendre l’objet des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ainsi que les possibilités d’investissement des Fonds communs de placement d’entreprise (FCPE) en OPCI.
L’ouverture de l’objet social des OPCI aux biens meubles nécessaires à leur fonctionnement
L’organisme de placement collectif immobilier étant un produit d’épargne immobilière, son actif est à dominante immobilière (60 % au minimum du total de l’actif).
Pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d’actions, l’actif de l’OPCI doit être composé, à concurrence d’au moins 5 %, de liquidités ou d’instruments financiers à caractère liquide.
Les OPCI étaient tenus de séparer dans leurs programmes d’investissement les deux volets, immobilier et mobilier : l’objet social ne pouvait porter que sur un investissement dans des immeubles destinés à la location ; l’actif qu’ils détiennent ne pouvait être composé que de biens immeubles ou de parts ou actions de sociétés.
À la suite d’une demande des professionnels de l’immobilier et de la gestion collective, il est désormais précisé à l’article L. 214-34 du Code monétaire et financier, modifié par la loi Macron, que les organismes de placement collectif immobilier, en plus de leur investissement dans des immeubles locatifs (construits ou à construire) peuvent, à titre accessoire « acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers« .
Les dispositions définissant la composition de l’actif des OPCI, qui pourra ainsi comporter, directement ou indirectement, ces meubles, et celles fixant le calcul du résultat des OPCI intégrant, le cas échéant, le produit généré par la location de biens meublés sont modifiées en conséquence.
Cette modification technique du régime des OPCI devrait favoriser les investissements d’OPCI dans certains programmes immobiliers tels que les résidences pour étudiants ou seniors, pour lesquelles les immeubles et les meubles qui leur sont rattachés sont donnés en location à un tiers exploitant.
Pour éviter que certains OPCI puissent devenir de fait gérants de résidences, la disposition adoptée prévoit que les meubles, avec l’immeuble auquel ils sont attachés, sont donnés en location à un tiers exploitant : l’usage ou l’exploitation des immeubles ne peut donc être faite que par un tiers.
L’entrée des OPCI dans des proportions plus significatives à l’actif des Fonds Communs de Placement d’Entreprise
Jusqu’à ce jour, il était précisé à l’article L. 3332-17, dernier alinéa, du Code du travail que les Fonds communs de placement d’entreprise (FCPE) pouvaient investir dans des FCPR (Fonds communs de placements à risques, investis dans les PME non cotées) à hauteur de 30 % maximum ; l’investissement en parts d’OPCI était en revanche limité au titre du ratio poubelle : les investissements en OPCI étaient nécessairement inclus dans le « ratio poubelle« , une poche libre de 10 % où peuvent être logés plusieurs types d’actifs très diversifiés.
Or, le quota de 30 %, où seuls les FCPR sont éligibles, n’était pas pleinement utilisé par les gestionnaires.
Pour offrir aux fonds d’épargne salariale une nouvelle source de diversification de leur investissement, la loi Macron inclut dans le ratio de 30 % les OPCI aux côtés des FCPR ; le dernier alinéa de l’article L. 3332-17 du Code du travail, qui précise qu’un FCPE peut détenir au plus 30 % de titres émis par un FCPR, est complété par les mots : « ou par un organisme de placement collectif immobilier« .
Les FCPE pourront ainsi détenir jusqu’à 30 % de parts d’OPCI.