Contentieux de la démolition des constructions édifiées conformément à un permis de construire : limitation du champ d’application.
Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, la loi ENL du 13 juillet 2006 a cantonné l’action en démolition pour méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique à l’hypothèse où l’autorisation de construire a été annulée.
Ainsi, lorsque le permis de construire est devenu définitif, par absence de recours, de retrait ou de déféré préfectoral et que la construction est édifiée conformément à cette autorisation, une action en démolition ne peut plus être encourue pour un motif d’urbanisme puisque le permis ne peut plus être annulé.
Seule une action en dommages et intérêts à l’encontre du constructeur peut prospérer si le juge administratif constate l’illégalité du permis.
La loi Macron a entendu sécuriser les constructions édifiées conformément à un permis en limitant plus encore les risques de démolition.
Désormais pour que l’action en démolition pour un motif d’urbanisme prospère deux conditions doivent être réunies : (i) le permis de construire doit faire l’objet d’une annulation par le juge administratif et (ii) le projet doit être situé dans un des espaces protégés ou vulnérables visés à l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme.
En dehors de ces espaces protégés soit par le Code de l’urbanisme lui-même (par ex., les bandes inconstructibles lacustres ou littorales), soit par les PLU (par ex., les espaces littoraux ou montagnards remarquables ou caractéristiques), soit au titre d’une procédure spécifique (par ex., les parcs nationaux, réserves naturelles, secteurs sauvegardés, sites inscrits ou classés, aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine…), soit, enfin, dans le cadre d’une servitude d’utilité publique (par ex., périmètre de protection des monuments historiques, plan de prévention des risques naturels ou technologiques), l’action en démolition est écartée, quand bien même le permis de construire serait annulé pour excès de pouvoir.
En dehors de ces espaces et en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité du permis par le juge administratif, seule peut prospérer l’action indemnitaire envers le constructeur visée au 2° de l’article L. 480-13.
Comme antérieurement, l’action en démolition lorsqu’elle est possible doit être engagée dans le délai de deux ans suivant la décision devenue définitive de la juridiction administrative annulant le permis.
Cependant l’action en démolition demeure possible selon les règles du Code civil dans le cas de constructions édifiées sans permis de construire ou de façon non conforme au permis de construire obtenu et ceci quelle que soit la localisation du projet.