La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi « ACTPE« ) contient des dispositions concernant les baux commerciaux et les baux professionnels, le droit de préemption commercial et l’aménagement commercial.
Baux commerciaux. – La durée maximale des baux dérogatoires est prolongée, passant de 2 à 3 ans ;
– les hausses de loyers sont limitées à 10 % par an en cas de déplafonnement ;
– l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) seront utilisés comme uniques indices de référence pour le calcul de l’évolution des loyers commerciaux (la référence à l’ICC est supprimée) ;
– sont renforcées les possibilités de résiliation anticipée d’un bail commercial par le locataire ou par les ayants droit du preneur ; par la suppression des mots « à défaut de convention contraire » dans l’article L. 145-4, alinéa 2 du Code de commerce, la possibilité de résilier le bail au bout de 3 ans redevient une disposition d’ordre public économique;
– est rendu obligatoire un état des lieux lors de la prise d’un local ;
– tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ; cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ; en cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ;
– un droit de préférence est accordé au preneur commercial en cas de vente ;
– une définition légale est donnée aux conventions d’occupation précaires ;
– est interdite la rétroactivité des demandes de révision de loyers comme c’est le cas pour les baux d’habitation depuis la loi ALUR ;
– sont soustraites à la règle de prescription de 2 ans les clauses des contrats faisant échec au droit de renouvellement et celles interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ;
– sont explicitement prises en compte les différentes hypothèses de fusion ou de scission de sociétés, y compris la transmission universelle de patrimoine, et leur impact sur les baux commerciaux conclus par les sociétés d’origines ;
– le bailleur devra informer l’ancien locataire dès le 1er mois de retard de loyer du nouveau locataire (en cas de clause de garantie du cédant) ;
– est autorisée la déspécialisation partielle du bail par le tribunal, en cas de procédure collective (notamment de liquidation).
Baux professionnels. – S’agissant des contrats de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le champ d’application dans le temps de la nouvelle obligation d’établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie est précisé.
Droit de préemption. – Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerces est aménagé :
– en donnant aux élus la possibilité de déléguer le droit de préemption, pour qu’un opérateur de type société d’économie mixte ou une intercommunalité assure l’acquisition et la gestion des fonds acquis ;
– en allongeant de 2 à 3 ans le délai dont dispose la commune pour trouver un repreneur du fonds de commerce, à condition de le placer en location-gérance.
Urbanisme commercial. – Les procédures d’autorisation d’implantation commerciale sont aménagées :
– en créant une procédure unique d’autorisation, simplifiée et raccourcie, en fusionnant les permis de construire et l’autorisation commerciale ;
– en supprimant l’obligation pour les porteurs de projet de déposer une nouvelle demande d’autorisation en cas de changement d’enseigne ;
– en supprimant le délai d’un an pour représenter un projet après un premier refus ;
– sera donnée à la Commission nationale de l’aménagement commercial la possibilité de s’autosaisir des grands projets commerciaux de plus de 20.000 m² ;
– les commissions d’aménagement commercial devront prendre en compte les enjeux écologiques des projets soumis à autorisation ; à titre accessoire, la commission peut prendre en considération la contribution du projet en matière sociale ;
– est modifiée la composition des commissions départementales d’aménagement commercial.
Cinémas. – La loi reconnaît les spécificités de l’aménagement des salles de cinéma au regard de l’urbanisme commercial en intégrant dans le Code du cinéma et de l’image animée la procédure de délivrance de l’autorisation d’aménagement cinématographique.