Droit de préemption du locataire (article 10 loi du 31 décembre 1975) : création d’un « droit de priorité résiduel » au profit de la commune.
L’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 a créé un droit de préemption au profit du locataire « préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots« .
L’article 5, paragraphe II a), de la loi ALUR ajoute plusieurs alinéas à l’article 10 et notamment au paragraphe I. Ces textes, qui entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de la loi, soit le 27 mars 2014, sont particulièrement importants.
En effet, ces nouvelles dispositions créent un droit que l’on peut qualifier de « droit de priorité résiduel » au profit de la seule commune en cas d’absence d’acceptation par « un des locataires ou occupant de bonne foi des offres de vente » faites par le bailleur.
En cas d’absence d’acceptation de l’offre de vente par un des locataires, le bailleur communique sans délai au maire, et à peine de nullité de la vente consentie à un autre acquéreur, le prix et les conditions de la vente.
La commune dispose alors d’un délai de deux mois pour décider d’acquérir le ou les logements au prix proposé ou à un prix inférieur, voire à défaut d’accord amiable, au prix fixé par le juge de l’expropriation.
Eu égard à la rédaction du texte (notamment le renvoi au 1er alinéa de l’article 10, paragraphe I), les nouvelles dispositions paraissent applicables non seulement à la vente groupée de lots mais également à la vente isolée d’un lot.
En l’absence de renvoi au Code de l’urbanisme, ce texte ne porte pas atteinte au droit de préemption urbain qui peut avoir un autre titulaire que la commune et qui peut être exercé à d’autres fins que le maintien dans les lieux des locataires.
Il existe des exceptions au droit de préemption du locataire prévues par l’article 10, paragraphe III, de la loi du 31 décembre 1975. L’article 5, paragraphe II b) de la loi du 24 mars 2014 complète le paragraphe III de l’article 10 en créant de nouvelles exceptions, notamment en cas de vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel d’un même immeuble à un organisme d’HLM.