La loi ALUR a notamment pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété ».La loi ALUR a notamment pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété ».
Afin d’atteindre cet objectif, le législateur a prévu deux nouvelles règles, concernant la vente du lot de copropriété :
• l’annexion de nouveaux documents à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente ;
• la notification avec la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente, de certains de ces documents, afin de faire courir le délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent à toutes les promesses conclues depuis leur entrée en vigueur, soit depuis le 27 mars 2014. L’acte de vente reçu après l’entrée en vigueur de ces textes mais à la suite d’une promesse conclue antérieurement n’est pas soumis à ces nouvelles prescriptions puisque ces textes s’appliquent uniquement, à l’acte de vente qui n’a pas été précédé d’une promesse.
Nouveaux documents à annexer aux promesses de vente
Documents à annexer depuis l’entrée en vigueur de la loi
A compter du 27 mars 2014, en cas de vente d’un lot (ou d’une fraction de lot ou de cession de droits réels immobiliers relatifs à un lot ou une fraction de lots) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente en sus des diagnostics techniques (CCH, art. L. 721-2) :
• les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
o le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés au service de la publicité foncière ;
o les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;
• les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
o le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
o les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (sauf lorsque le syndicat comporte moins de dix lots et a un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15 000 Euros) ;
o l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (sauf lorsque le syndicat comporte moins de dix lots et a un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15 000 Euros) ;
o lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble.
Documents à annexer à court ou moyen terme
A court ou moyen terme d’autres documents vont devoir être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente :
• Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété devra être établie et annexée, dès que le Ministre chargé du logement aura pris l’arrêté pour en déterminer le contenu.
• Au plus tôt trois mois après la promulgation de la loi ALUR, devra être annexée une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. A cet égard, il faut signaler que la superficie de la partie privative et de la surface habitable seront définies par décret en Conseil d’État.
• A compter du 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, il conviendra d’annexer à la promesse et à défaut de promesse à l’acte authentique de vente : la fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots la fiche synthétique devra être annexée à compter du 31 décembre 2017, et pour les autres syndicats de copropriétaires à compter du 31 décembre 2018.
• A compter du 1er janvier 2017, le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article L. 731-2 seront à annexer.
Documents à annexer pour ouvrir le délai de rétractation de l’acquéreur non-professionnel
L’annexion de ces documents aura une incidence s’agissant de la purge du droit de rétractation de l’acquéreur non-professionnel.
En effet, en application du nouvel article L. 721-3 du CCH, certains documents doivent être annexés à l’acte notifié conformément à l’article L. 271-1, pour ouvrir efficacement le délai de rétractation ou de réflexion de l’acquéreur.