Quelles sont les nouveautés apportées par la loi ALUR concernant les droits de préemption ?
Renforcement des informations contenues dans la DIA. La loi renforce les informations que doit contenir la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), telles des conditions particulières ou environnementales.
Le texte précise que la liste des documents susceptibles d’être demandés sera fixée limitativement par un décret et que la DIA pourra être dématérialisée.
Un champ d’application élargi. La loi élargit le champ d’application de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme et prévoit notamment la possibilité pour le préfet, intervenant en substitution d’une commune carencée, d’étendre son droit de préemption.
Le texte étend également le nombre d’opérations soumises au droit de préemption.
Opérations soumises au droit de préemption. Sont soumises au droit de préemption :
– les cessions de tous immeubles ou ensembles de droit sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l’exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession :
– les immeubles construits ou acquis par les organismes d’habitation à loyer modéré (CCH, art. L. 411-2) et qui sont leur propriété, sous réserve des droits des locataires ;
– les cessions d’immeubles achevés depuis plus de 4 ans, au lieu de 10 précédemment (C. urb., art. L. 211-4, c) ;
– les cessions de la majorité des parts d’une société civile immobilière (SCI) dont le patrimoine est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption, à l’exception de celles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;
– les apports en nature au sein d’une SCI d’immeubles ou ensembles de droits sociaux ; la DIA est alors accompagnée d’un état de la situation sociale, financière et patrimoniale de la société (C. urb., art. L. 213-1-2) ;
– les cessions de droit indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires, et les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire ;
– les aliénations à titre gratuit d’immeubles ou ensembles de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, sauf si elles sont effectuées entre personnes ayant des liens de parentés jusqu’au sixième degré ou des liens issus d’un mariage ou d’un Pacs ; par dérogation, la déclaration adressée à la mairie ne mentionne pas le prix (C. urb., art. L. 213-1-1).
De nouvelles conditions d’exercices. Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret.
Lorsque le titulaire du droit de préemption urbain envisage d’acquérir le bien :
– le notaire doit transmettre sa décision aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires éventuellement mentionnées dans la DIA ;
– le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.
Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.
En cas de non-respect de ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien.
Délai de revente du bien non préempté. Désormais, un délai est fixé pour la vente du bien par le propriétaire après que le titulaire du droit de préemption ait renoncé à exercer son droit.
Le propriétaire doit avoir réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption.
A défaut, il devra déposer une nouvelle déclaration préalable.