La loi de simplification du droit du 22 mars 2012 comporte des dispositions concernant le secteur immobilier.
Droits de préemption
L’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme autorise les communes à instituer, dans certains secteurs, un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerces ou de baux commerciaux.
Mais la commune doit rétrocéder le fonds dans le délai d’un an.
La loi nouvelle porte ce délai à deux ans. De plus, elle autorise la commune, pendant ce délai, à mettre le fonds en location-gérance.
Par ailleurs, le mot de cession est remplacé par celui d’aliénation à titre onéreux, ce qui restreint le champ d’application du droit de préemption.
L’article 89 II concerne le droit de préemption urbain (et rural) et clarifie le champ d’application de ce droit lorsque la vente par adjudication est « rendue obligatoire par une disposition législative ou règlementaire« .
La loi nouvelle remplace ce terme (dans les articles L. 173-12 du Code rural et L. 213-1 du Code de l’urbanisme) par celui d’adjudication « autorisée ou ordonnée par le juge« .
Le droit de préemption est donc applicable y compris si la procédure d’adjudication est mise en œuvre par le juge quand bien même elle n’est pas obligatoire car celui-ci pourrait aussi recourir à une vente de gré à gré.
Fonctionnement des SCPI
L’article 23 II et III transpose certaines règles aux SCPI et vise à mieux en garantir le fonctionnement.
Par exemple, l’article L. 214-55 du Code monétaire et financier est complété pour préciser que si la SCPI n’a pas souscrit de contrat d’assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire, la responsabilité personnelle de ses dirigeants peut être solidairement engagée.
Les modalités de tenue de l’assemblée générale de la SCPI sont précisées. Elle doit avoir lieu dans les 6 mois de la clôture de l’exercice.
Toute personne intéressée peut demander au président du tribunal en référé d’enjoindre aux dirigeants de communiquer les documents aux associés (art. L. 214-73 modifié).
L’article L. 214-77-1 impose que l’assemblée fasse l’objet d’un procès-verbal et d’une feuille de présence.
L’article L. 231-12 vise les sanctions pénales. Certaines sont supprimées. Exemple : art. L. 231-13 réprimant le fait de ne pas transmettre aux associés une formule de procuration ; art. L. 231-15 sanctionnant le fait de ne pas tenir de feuille de présence à l’assemblée.
En revanche, d’autres infractions sont plus lourdement sanctionnées, de 30.000 € d’amende, par exemple le fait de ne pas soumettre à l’approbation de l’AG toute aliénation ou constitution de droits immobiliers de la société, la souscription d’emprunts ainsi que l’inventaire, les comptes annuels et le rapport de gestion (art. L. 231-12 modifié).
Emprunt dans les copropriétés
L’article 103 insère dans la loi du 10 juillet 1965 des articles 26-4 à 26-8 qui visent à sécuriser les emprunts contractés par les syndicats de copropriétaires.
Travaux sur les immeubles adossés aux monuments historiques
L’article 106 procède à la réécriture des articles L. 621-30, L. 621-31 et L. 621-32 du Code du patrimoine pour unifier les régimes applicables aux travaux sur les immeubles adossés aux monuments historiques ou situés dans leur champ de visibilité.
L’article 108 vise les ZAC et modifie l’article L. 311-5 du Code de l’urbanisme.
Il vise à élargir le champ des conventions d’association en ne les limitant pas au cas où les opérations d’aménagement et d’équipements ont été concédées et en les étendant au cas où la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la ZAC assure elle-même la direction des opérations d’aménagement et d’équipement.
Ainsi les personnes publiques créant des ZAC, qu’elles soient ou non concédantes, qu’elles assurent ou non la direction des opérations, pourront passer avec les propriétaires de terrains situés à l’intérieur de ces zones des conventions d’associations qui définiront les conditions dans lesquelles les propriétaires participent à la conception et à la réalisation des travaux.
Promesse de vente de longue durée
Depuis la loi du 25 mars 2009, les promesses de vente de longue durée (plus de 18 mois) consenties par des personnes physiques doivent respecter deux règles :
– obligation du recours à l’acte authentique (art. L. 290-1 du CCH) et
– versement d’une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % (art. L. 290-2).
L’article L. 290-2 du CCH a été modifié par l’article 110 de la loi nouvelle pour ajouter au mot « promesse » le terme « unilatérale« .
Il résulte de cet ajout que la règle qui impose le versement d’une indemnité de 5 % lorsque la promesse a plus de 18 mois est désormais circonscrite aux seules promesses unilatérales.