La Loi de Modernisation de l’Economie transfère aux maires la délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation et assouplit les conditions d’exercice des activités commerciales au rez-de-chaussée des immeubles.
L’ordonnance du 8 juin 2005 a assoupli le régime des changements d’usage des locaux prévu par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Depuis cette réforme, l’autorisation préalable est réservée à la transformation des locaux d’habitation.
Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes les catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés loués aux fins d’assurer la résidence principale du locataire (CCH art. L. 631-7, al. 2).
La Loi de Modernisation de l’Economie (dite LME) modifie substantiellement la procédure de délivrance des autorisations de changement d’usage puisqu’elle transfère aux maires la compétence qui appartenait jusque-là aux préfets (CCH art. L. 631-7-1 modifié).
En vue de faciliter l’utilisation des locaux d’habitation à des fins professionnelles, la loi autorise l’exercice d’une activité commerciale par les occupants ayant leur résidence principale dans ces locaux, étant précisé que cet assouplissement est plus ou moins étendu selon le lieu de situation du local (CCH art. L. 631-7-2 à L. 631-7 modifiés) :
– si le local est situé au rez-de-chaussée, l’occupant sera dispensé d’autorisation préalable et il pourra recevoir de la clientèle ainsi que des marchandises ;
– si le local est situé en étage, l’occupant devra obtenir une autorisation du maire mais seulement s’il reçoit de la clientèle et des marchandises.
Jusqu’alors, les occupants d’un local d’habitation à titre de résidence principale pouvaient exercer, dans une partie de ce local, une activité professionnelle ne revêtant aucun caractère commercial à condition d’y avoir été autorisés. Néanmoins, ils pouvaient librement y exercer une activité professionnelle, y compris commerciale, à condition de ne recevoir ni clientèle ni marchandise.
Quelle que soit la situation, l’activité ne pourra être exercée que si aucune disposition législative ou stipulation contractuelle du bail ou du règlement de copropriété ne s’y oppose, si l’activité n’occasionne ni nuisance ni danger pour le voisinage, et si elle ne provoque aucun désordre pour le bâti.
En outre, le bail ne sera pas soumis au statut des baux commerciaux et ne pourra pas être un élément constitutif du fonds de commerce de l’occupant.
Ces mesures entreront en vigueur le 1er janvier 2009, sous réserve de l’adoption, dans la loi de finances, des dispositions prévoyant la compensation des charges nouvellement assumées par les communes du fait du transfert de compétence.