Par délibération des conseils municipaux, peuvent désormais être instaurés des périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Au sein de ces périmètres, les communes pourront exercer un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux ainsi que de baux commerciaux.
Comme pour le droit de préemption urbain, les communes seront en mesure de contester le prix et les conditions de la cession sous réserve de l’intervention du juge de l’expropriation. Une obligation de rétrocession des fonds et baux préemptés s’impose dans l’année de la préemption.
L’entrée en vigueur du nouveau dispositif reste soumise à la publication d’un décret pris en Conseil d’Etat devant en préciser les conditions d’application.
Note de M. Damien DUTRIEUX :
1. Institution du droit de préemption
Le conseil municipal, par une délibération motivée, peut « délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité » à l’intérieur duquel s’exercera ce droit de préemption sur « les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux« .
Dans les communes ayant institué un tel droit mais dépourvues de document d’urbanisme, une décision de préemption pourra intervenir dans le cadre d’une vente simultanée du fonds et des murs sans que la commune se trouve en mesure d’acquérir par préemption les murs.
2. Champ d’application et exercice du droit de préemption
Sans renvoyer expressément à la déclaration d’intention d’aliéner de l’article L. 213-2, le nouvel article L. 214-1 dans son deuxième alinéa impose une déclaration préalable. Il précise que :
« Chaque cession est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune. Cette déclaration précise le prix et les conditions de la cession ».
Le terme de cession vise-t-il à la fois les hypothèses de cession onéreuse et de cession gratuite (les textes sur le droit de préemption urbain précise le caractère onéreux de l’aliénation) ?
Une importante question se pose à propos de l’exercice du droit de préemption et notamment concernant le paiement.
Si la référence aux articles L. 213-4 à L. 213-7 du Code de l’urbanisme autorise à considérer qu’existe, au bénéfice de la commune, la possibilité de contester le prix et les conditions indiquées dans la déclaration préalable et solliciter l’intervention du juge de l’expropriation comme arbitre, l’absence de renvoi à l’article L. 213-14 ne permet pas d’imposer un délai de paiement à la commune.
Si la commune préempte aux conditions de la déclaration (vente parfaite au titre de l’article 1583 du Code civil), le propriétaire initial du fonds peut-il exiger que ce dernier lui soit rendu en cas de non paiement ou dispose-t-il seulement d’une action indemnitaire devant le juge administratif ? Qu’en est-il des créanciers du propriétaire du fonds ?
De même en cas de vente simultanée des murs et du fonds, alors qu’existe également un droit de préemption urbain, les deux droits de préemption pourront-ils être exercés indépendamment ?
3. Rétrocession obligatoire du fonds ou du bail
Le nouvel article L. 214-2 dispose dans son alinéa premier que :
« La commune doit, dans le délai d’un an à compter de la prise d’effet de la cession, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le bail commercial à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. L’acte de rétrocession prévoit les conditions dans lesquelles il peut être résilié en cas d’inexécution par le cessionnaire du cahier des charges. »
Aucune disposition n’est prévue en cas de non-respect du délai d’un an. En l’absence de texte, il semble difficile de considérer que le non-respect de ce délai puisse entraîner la nullité de la préemption ou l’obligation de proposer à l’ancien propriétaire, voire à l’acquéreur évincé, le rachat du fonds.