La lutte contre le saturnisme est devenue, depuis plusieurs années, une priorité nationale de santé publique. C’est la raison pour laquelle le dispositif de prévention existant, mis en place à la suite de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions, vient d’être modifié à l’occasion de l’adoption de la loi relative à la politique de santé publique du 9 août 2004.
Les mesures nouvelles, qui visent à améliorer l’efficacité de la prévention des risques de saturnisme entreront en vigueur dès la parution des décrets nécessaires à la mise en place du dispositif.
A. DIAGNOSTIC DU RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB
Nouveau constat de risque d’exposition au plomb.-
L’Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb (« E.R.A.P. ») annexé aux ventes et promesses de vente est remplacé par le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (« C.R.E.P. »), dont l’objet est de repérer les revêtements contenant du plomb et de dresser, le cas échéant, un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.
Le constat de risque d’exposition au plomb est désormais requis pour tout immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, et non plus avant 1948.
A ce constat est annexée une notice d’information sur les risques sanitaires liés à la présence de plomb, dont le contenu sera fixé par arrêté (art. L. 1334-5, mod., Code de la santé publique).
Généralisation du « diagnostic plomb » à l’ensemble du territoire.-
La généralisation du « diagnostic plomb » préalable aux mutations emporte les conséquences les plus sensibles pour les ventes d’immeubles : alors que l’état des risques d’accessibilité n’était requis que dans les zones à risque d’exposition au plomb, le nouveau dispositif fait disparaître la mention de zone à risque.
En conséquence, le constat de risque d’exposition au plomb devra être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut, à tout acte authentique de vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit, sur l’ensemble du territoire, avant le 1er janvier 1949. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à ce titre (art. L. 1334-6 nouv., C. sant. pub.).
Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, seules les parties privatives dudit immeuble affectées au logement sont visées par l’obligation ci-dessus.
Durée de validité du constat.-
Le constat de risque d’exposition au plomb doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de la promesse de vente et de l’acte de vente.
Si ce délai est dépassé lors de la signature de l’acte, un nouveau constat doit être annexé, à moins qu’il établisse l’absence de revêtement contenant du plomb ou la présence à des concentrations inférieures aux seuils qui seront définis par arrêté.
Dans ce dernier cas, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant annexé à chaque acte (art. L. 1334-6 nouv., C. sant. pub.).
Extension aux baux d’habitation conclu à compter du 12 août 2008.-
Le constat de risque d’exposition au plomb devra être annexé à tous les nouveaux contrats de location d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, conclu à compter du 12 août 2008.
Le constat devra avoir été établi depuis moins de six ans à la date de la signature du bail.
Si le contrat établit l’absence de revêtement contenant du plomb ou sa présence à des seuils admissibles, il n’y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location.
Le constat initial sera alors joint à chaque contrat de bail.
Pour les locaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, seules les parties privatives dudit immeuble affectées au logement seront visées par l’obligation ci-dessus.
L’absence du constat susmentionné dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité du bailleur.
Le constat de risque d’exposition au plomb sera à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire (art. L. 1334-7, nouv., C. sant. pub.).
Extension du diagnostic sur les parties communes des immeubles collectifs.-
a. Diagnostic préalable à des travaux
Un constat de risque d’exposition au plomb doit désormais être effectué préalablement à tous travaux portant sur les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements.
Si le constat établit l’absence de revêtements incriminés ou leur présence à des seuils admissibles, il n’y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à l’occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties (art. L. 1334-8, nouv., C. sant. pub.).
b. Généralisation du diagnostic avant le 12 août 2008
Dans tous les immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l’habitation et construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb devra avoir été réalisé à l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, soit avant le 12 août 2008 (art. L. 1334-8, al. 3 nouv., C. sant. pub.).
B. TRAVAUX DE SUPPRESSION DU RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB
Obligation de réaliser certains travaux.-
Afin d’améliorer l’efficacité du dispositif et la « responsabilisation du propriétaire », ce dernier doit désormais procéder aux travaux nécessaires sans attendre l’avis des services de l’Etat.
Ainsi, lorsque le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils qui seront définis par arrêté, le propriétaire ou l’exploitant du logement doit en informer les occupants et les personnes amenées à y faire des travaux, et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition tout en garantissant la sécurité des occupants.
En cas de location, ces travaux incombent au propriétaire bailleur.
La non-réalisation des travaux avant la mise en location du logement constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur (art. L. 1334-9, nouv. C. sant. pub.).
Obligation d’hébergement provisoire.-
Lorsque la réalisation des travaux visant à supprimer le risque d’exposition au plomb nécessite la libération temporaire des locaux, l’article L. 1334-4 du Code de la santé publique prévoyait jusqu’à présent que les dispositions nécessaires pour assurer l’hébergement provisoire des occupants étaient prises par le préfet.
Désormais, cette obligation incombe au propriétaire ou à l’exploitant du local.
Ce n’est qu’à défaut que le représentant de l’Etat prend les dispositions nécessaires pour assurer un hébergement provisoire.
Enfin, un dispositif particulier est introduit en faveur du propriétaire ou de l’exploitant des locaux en présence de personnes entrées dans les lieux par voie de fait (art. L. 1334-4 mod., C. sant. pub.).