Le nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif créé par la loi « Urbanisme et Habitat » devient rétroactivement applicable au 3 avril 2003.
Sa pleine effectivité devra cependant attendre la parution des décrets d’application et permettra l’exercice des premières options en 2004, pour les investissements réalisés en 2003.
D’abord conçu pour les logements neufs, l’amortissement a été rendu applicable aux logements anciens réhabilités dans un souci de favoriser l’amélioration du parc locatif existant, puis étendu aux locations déléguées et à la souscription de parts de SCPI.
1) Investissements concernés
Il pourra s’agir d’investissements réalisés directement par une personne physique ou indirectement par l’intermédiaire d’une personne morale non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ou société transparente) autre qu’une SCPI, puisque pour cette dernière, l’amortissement concerne désormais la souscription des parts.
• Logements neufs et anciens
L’amortissement concerne les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement depuis le 3 avril 2003 et ceux que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, depuis cette même date, d’une déclaration d’ouverture de chantier.
S’agissant du parc existant, les locaux acquis depuis le 3 avril 2003 doivent avoir été antérieurement affectés à un autre usage que l’habitation et être transformés en logements ou constituer des logements dépourvus des caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (JO. 31 janv.) et destinés à faire l’objet de travaux de réhabilitation. Ces travaux seront ultérieurement définis par décret.
Remarque : dans un souci de simplification et d’équité, l’administration devrait admettre que le dispositif s’applique aux investissement réalisés depuis le 1er janvier 2003. Cet assouplissement fera probablement l’objet d’une instruction de l’administration fiscale.
• Souscriptions au capital de SCPI
Les souscriptions en numéraire (les parts émises en rémunération d’un apport en nature sont donc exclues) au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI, réalisées depuis le 3 avril 2003, peuvent être amorties à condition que 95 % du montant total des souscriptions serve exclusivement à financer un investissement pour lequel le dispositif « Robien » est applicable.
Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent sa clôture.
La déduction n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré.
2) Affectation des immeubles acquis
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à usage de résidence principale du locataire. Celui-ci ne peut être membre de son foyer fiscal.
Les bailleurs peuvent également déléguer la gestion locative de leur logement en consentant des locations nues à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location à la condition que ce dernier ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Toutefois, le ministre de l’équipement avait évoqué la possibilité que ces prestations soient fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement (Communiqué de presse, 7 mai 2003). Cette mesure devrait permettre de développer une offre nouvelle en particulier de résidences pour étudiants et de résidences pour personnes âgées.
Remarque : le dispositif « Besson » n’admettait ce type de sous-location que pour le logement du personnel des organismes.
Les plafonds de ressources des locataires ont été supprimés. Les nouveaux plafonds de loyers majorés doivent faire l’objet d’un prochain décret. Il a été précisé dans le communiqué de presse du 3 avril 2003, que ces loyers ne devraient pas dépasser les plafonds suivants, qui s’entendent par mètre carré, charges non comprises :
ZONES LOYERS PLAFONDS PAR M²
Zone A 18 €
Zone B 12,5 €
Zone C 9 €
Remarque : la liste des communes composant les nouvelles zones A, B et C est disponible sur le site du ministère de l’équipement (http://www.logement.equipement.gouv.fr), sous réserve de la prochaine publication de l’arrêté.
3) Régime de l’amortissement
• Immeubles
Le dispositif « Robien » n’est pas cumulable avec les réductions d’impôts pour les investissements réalisés en outre-mer, avec le régime de la loi Malraux et avec celui des monuments historiques. Il n’est pas compatible avec l’application du micro-foncier. Il est exclusif des régimes « Périssol », « Besson » et « Lienemann ». Ces deux derniers peuvent toutefois trouver à s’appliquer à l’issue de la période maximale d’amortissement prévue par le dispositif « Robien ».
L’amortissement des coûts d’acquisition de l’immeuble, des travaux de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration et son incidence sur le régime fiscal du bailleur est identique à celui prévu par le régime « Besson » pour les logements neufs (8% sur les cinq premières années et 2,5% au delà). Dans le cas où le local acquis est transformé en logement ou réhabilité, la déduction est calculée sur le prix d’acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.
• Parts de SCPI
L’amortissement porte sur 95 % du montant de la souscription. Il s’obtient par l’application d’un taux de 8 % pendant les 5 premières années, puis de 2,5 % pendant les 4 années suivantes et peut être prolongé dans la limite de 6 ans au taux de 2,5 % par an, soit un amortissement de 50 %, 57,5 % ou 65 %. Il a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription.
La SCPI ne peut bénéficier du régime « Besson » pour les logements anciens ou du régime « Lienemann » pendant la période couverte par l’engagement de location.
4) Obligation des investisseurs
Les obligations relatives à l’engagement de location, à l’engagement de conservation des titres lorsqu’il s’agit d’un investissement indirect sont similaires à celles existant en matière de régime « Besson ». Par ailleurs, les souscripteurs de parts de SCPI doivent s’engager à conserver leur titre jusqu’à l’expiration de l’engagement de location de la société.