Le feuilleton de la révision triennale à la baisse est en passe de se terminer. On se souvient de l’émoi qu’avaient suscité les 8 arrêts de la Cour de cassation le 30 mai dernier. La Cour de cassation avait alors considéré que, en vertu du principe selon lequel le loyer doit correspondre à la valeur locative, le locataire peut demander une fixation du loyer à la baisse à l’occasion d’une révision triennale, sans avoir à prouver une modification des facteurs locaux de commercialité.
Note :
La loi portant mesures urgentes à caractère économique et financier (MURCEF) adoptée définitivement par l’Assemblée nationale le 20 novembre 2001 prévoit dans son article 26 que « au début du 3è alinéa de l’article L.145-38 du Code du commerce, sont insérés les mots « Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et ». Rappelons que l’alinéa de cet article (ancien article 27 du décret de 1953) indique que « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ».
Il semblait résulter de la lettre de ce texte que, pour que le locataire puisse obtenir une révision du loyer, il devait prouver une modification de facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La Cour de cassation, dans les arrêts de mai avait donc jugé le contraire : il suffisait pour le locataire de prouver que la valeur locative avait baissé pour obtenir que le loyer soit réduit, même à un niveau inférieur au loyer d’origine. La Cour de cassation s’appuyait pour cela sur le principe, qui siège à l’article L.145-33 (ex article 23) selon lequel « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ».
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La loi MURCEF vise donc à saper la base de ce raisonnement en indiquant que par dérogation à ce principe, le loyer révisé ne peut excéder la variation de l’indice. Une exception reste admise à une double condition ; d’une part, il faut qu’il y ait eu modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, et d’autre part, il faut qu’elle ait provoqué une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le locataire devant prouver ces deux éléments.