L’article 50 de la loi de Finances rectificative pour 2004 apporte certains aménagements au régime d’imposition des plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’immeubles, de meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
Les aménagements apportés concernent :
– la définition de la prépondérance immobilière des sociétés ;
– le calcul de la plus-value imposable ;
– le régime d’imposition des plus-values réalisées par les non-résidents.
Calcul de la plus-value imposable
Aux termes de l’article 150 V du Code Général des Impôts (CGI), la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant.
Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.
Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés.
L’article 50 apporte plusieurs aménagements :
– la définition du prix d’acquisition à titre gratuit est harmonisée avec celle applicable en matière de plus-values sur valeurs mobilières ;
– le prix d’acquisition à titre gratuit est corrigé en cas de cession d’un bien ou d’un droit dont le droit de propriété est démembré à la suite d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004 ;
– l’application de la majoration de 15 % pour travaux est limitée aux seuls immeubles bâtis ;
– la prise en compte des frais de voirie, réseaux et distribution est étendue aux lotissements.
Définition du prix d’acquisition à titre gratuit
Aux termes de l’article 150 VB, I, tel que modifié par le a du 3° du I du présent article, en cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
Cette définition, qui est également celle retenue en matière de plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux (CGI art. 150-0 D), a pour conséquence d’interdire tout écart entre l’évaluation retenue pour l’application des droits de mutation à titre gratuit et celle retenue pour le calcul de la plus-value.
Incidence du nouveau barème de l’article 669 du CGI
En cas de cession d’un bien ou d’un droit dont la propriété est démembrée à la suite d’une succession intervenue avant le 1er janvier 2004, le b du 3° du I du présent article prévoit que le prix d’acquisition du droit démembré (usufruit ou nue-propriété) doit être évalué en appliquant le nouveau barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété prévu à l’article 669 du CGI (et non plus l’ancien barème de l’article 762).
La nouvelle mesure ne s’applique qu’aux plus-values réalisées lors de la cession d’un bien ou droit reçu par succession. Sont concernées par ces nouvelles dispositions :
– les cessions des droits en usufruit intervenues depuis le 1er janvier 2004 ;
– les cessions des droits en nue-propriété intervenues depuis le 1er janvier 2005.
Ainsi, dans la mesure où elle est favorable (pour l’évaluation de l’usufruit), la nouvelle mesure est appliquée rétroactivement.
Majoration du prix d’acquisition pour travaux
Aux termes de l’article 150 VB, II-4° du CGI, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :
– soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;
– soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d’acquisition lorsque le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition.
L’article 50 supprime la référence à la notion de « rénovation » et limite le champ d’application de la majoration de 15 % aux seuls immeubles bâtis.
Contribuables domiciliés hors de France
Plusieurs aménagements au régime applicable aux plus-values réalisées par les non-résidents sont apportés :
– les exonérations et le sursis d’imposition prévus en faveur des contribuables résidents de France sont applicables aux non-résidents ;
– l’exonération particulière en faveur de l’habitation en France de certains non-résidents est subordonnée à la condition que le contribuable ait la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession ;
– les modalités d’imposition des non-résidents qui détiennent un bien au travers d’une société de personnes dont le siège est en France sont précisées ;
– l’application du taux de 16 % prévu à l’article 244 bis A du CGI est étendu aux résidents d’Islande et de Norvège.
Exonération particulière en faveur de l’habitation en France des non-résidents
Une exonération particulière est prévue par l’article 150 U, II-2° du CGI pour les plus-values réalisées par certains non-résidents lors de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent leur habitation en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et à condition que le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.
Le c du I° du I du présent article réserve cette exonération aux cessions de biens dont le cédant a eu la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Associés non-résidents d’une société de personnes dont le siège est en France
L’article 50 aligne le régime d’imposition des associés non résidents de sociétés de personnes dont le siège est en France, qu’ils relèvent ou non de l’impôt sur le revenu, sur celui des non-résidents détenant directement le bien cédé.
Cet alignement concerne tant le taux d’imposition que les modalités de recouvrement.
Le 5° du I du présent article aménage les modalités d’imposition des plus-values applicables aux résidents en complétant l’article 200 B du CGI.
Ainsi, le taux d’un tiers s’applique lorsque les plus-values sont réalisées par :
– des associés, personnes physiques ou personnes morales, non résidents d’un Etat membre de la Communauté européenne, d’Islande ou de Norvège lorsqu’ils détiennent le bien au travers d’une société ou d’un groupement dont le siège est situé en France et qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI ;
– des associés personnes morales résidents d’un Etat membre de la Communauté européenne, d’Islande ou de Norvège lorsqu’ils détiennent le bien au travers d’une société ou d’un groupement dont le siège est situé en France et qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI.
Le 4° du I du présent article, complétant l’article 150 VF, II du CGI, précise que l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value, dû par les associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France, est acquitté par la société ou le groupement selon les modalités prévues à l’article 244 bis A du CGI.
La société ou le groupement dont le siège est en France doit donc désigner un représentant fiscal accrédité pour acquitter la quote-part de l’impôt sur le revenu dû par les associés non résidents sans qu’il y ait lieu de distinguer selon qu’il s’agit de non-résidents « communautaires » ou « non communautaires« .
Le a du 6° du I du présent article complète, par ailleurs, les dispositions de l’article 244 bis A du CGI afin de les rendre applicables aux « sociétés ou groupements dont le siège est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France ».
Sont notamment visées par cette extension les associés personnes morales de sociétés de personnes françaises qui ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu en France. Il en résulte que, pour les plus-values réalisées par ces personnes, le prélèvement prévu par l’article 244 bis A du CGI doit être acquitté lors de la transaction.
Tableau récapitulatif des taux d’imposition des plus-values immobilières
applicables depuis le 1er janvier 2005