Les principales dispositions de la loi de finances rectificative pour 2007 et de la loi de finances pour 2008 concernant la fiscalité immobilière des personnes morales sont les suivantes :Les principales dispositions de la loi de finances rectificative pour 2007 et de la loi de finances pour 2008 concernant la fiscalité immobilière des personnes morales sont les suivantes :
I. Sociétés soumises à l’IS
1.1. La taxe de 3 %
Depuis 1983, les personnes morales françaises ou étrangères qui, directement ou par personne interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles en France, ou des droits réels sur ces immeubles, sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vénale de ces immeubles ou droits (CGI art. 990 D).
Un certain nombre d’exonérations sont cependant prévues, en premier lieu celle ouverte à la personne morale qui dévoile certaines informations et notamment le nom de ses actionnaires.
La taxe est néanmoins l’objet de critiques nombreuses depuis des années. La CJCE l’a jugé non compatible avec le droit communautaire (CJCE 11 octobre 2007).
L’ensemble de ces critiques a abouti, dans le cadre de la LFR pour 2007 (article 20), à l’adoption d’un amendement visant à la réformer et la simplifier. Désormais, une exonération de plein droit est accordée :
- aux organisations internationales, Etats souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales et aux personnes morales, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement ;
- aux entités qui ne sont pas à prépondérance immobilière : dont les actifs immobiliers représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques.
- aux entités dont les actions, parts et autres droits sont négociés de manière significative et régulière sur un marché réglementé, ainsi qu’aux personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;
- aux entités établies en France, dans l’Union européenne ou dans un pays à convention dont la valeur vénale de la quote-part dans les biens ou droits détenus directement ou indirectement représente moins de 5 % de la valeur vénale totale des actifs immobiliers français ou 100.000 € ; ou instituées en vue de gérer des régimes de retraite ou dont la gestion est désintéressée et dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou des droits immobiliers ; ou qui prennent la forme de SPPICAV ou de FPI commercialisés dans le public ou organisme étrangers similaires ; ou qui remplissent les mêmes obligations déclaratives que précédemment, avec une dispense de déclarer les actionnaires qui ne détiennent pas plus de 1 % du capital de l’entité concernée.
A l’inverse, le champ d’application de la taxe est étendu aux trusts, fiducies et institutions similaires.
1.2. Réévaluation des immobilisations : prorogation du taux de faveur pour les plus-values
Le dispositif de l’article 238 bis JA CGI qui prévoit l’imposition au taux réduit de 16,5 % des plus-values sur les immeubles et les titres de sociétés à prépondérance immobilière pour les entreprises qui procèdent à une réévaluation de ses actifs entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2007, à la condition qu’elles s’engagent à conserver la pleine propriété de ces éléments pendant cinq ans, est prorogé pour les réévaluations réalisées jusqu’au 31 décembre 2009 (article 30 LF pour 2008).
II. Taxe annuelle de 3 %
Les SCI sont assujetties à une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu’elles possèdent.
Cette taxe n’est pas due (art. 990 D tel que modifié par la LFR pour 2007) lorsque ces sociétés :
– communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1% des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.
L’engagement est pris à la date de l’acquisition par l’entité du bien ou droit immobilier ou de la participation mentionnés à l’article 990 D ou, pour les biens, droits ou participations déjà possédés au 1er janvier 2008, au plus tard, le 15 mai 2008 ;
– déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droit détenus par chacun d’eux, au prorata du nombre d’actions, parts ou autres droits détenus au 1er janvier par des actionnaires, associés ou autres membres dont l’identité et l’adresse ont été déclarées.
III. Prélèvement forfaitaire des non-résidents : extension du champ d’application du prélèvement
La liste des biens dont la cession est susceptible d’entraîner une plus-value imposable au prélèvement forfaitaire à été élargie par la LF pour 2008.
La notion de revenus de source française a été modifiée en conséquence (article 164 B modifié par l’article 27 de la LF pour 2008).
Jusqu’à présent, les non-résidents étaient soumis à un prélèvement forfaitaire pour les plus-values résultant de la cession d’immeubles et de droits immobiliers portant sur ces biens, d’actions ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière non cotées et de parts de FPI à prépondérance immobilière.
A compter du 1er janvier 2008, et à la condition que le cédant non-résident détienne directement ou indirectement au moins 10 % du capital de la société dont les actions sont cédées, le prélèvement forfaitaire sera également appliqué en cas de cession :
– d’actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) (CGI art. 208 C),- d’actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) (CGI art. 208-3° nonies),- de parts, d’actions ou d’autres droits dans des organismes, quelle qu’en soit la forme, situés hors de France et présentant des caractéristiques similaires aux SIIC et SPPICAV citées ci-dessus,
– de parts ou d’action de sociétés cotées sur un marché français ou étranger, à prépondérance immobilière, autres que les SIIC et organismes assimilés,
– de parts ou droits d’organismes étrangers qui ont un objet équivalent et sont de forme similaire aux FPI,
– de parts, d’actions ou de droits dans des organismes, autres que ceux mentionnés précédemment, quelle qu’en soit la forme, non cotés sur un marché français ou étranger et à prépondérance immobilière.
IV. Sociétés à prépondérance immobilière – SPI
4.1. Appréciation de la prépondérance immobilière
Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de droits sociaux de sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI, dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits portant sur ces biens, sont soumis exclusivement au régime d’imposition des plus-values immobilières (article 150 UB du CGI).
L’application de cette disposition est conditionnée à la définition préalable de ce qui constitue, pour une société, la prépondérance immobilière : elle concerne les sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.
L’appréciation doit se faire à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, ce qui fait difficulté dans le cas où la société n’a pas encore clos son troisième exercice : actuellement, dans cette hypothèse, le régime d’imposition applicable était celui des plus-values sur les valeurs mobilières et droits sociaux (BO 8 M-1-05, n° 57).
Pour les cessions réalisées à partir de 2008, cette exception n’aura plus court, le régime des plus-values immobilières sera applicable et la composition de l’actif appréciée à la clôture du ou des seuls exercices clos ou, à défaut, à la date de la cession (article 27 LF pour 2008).
Le même article 27 de la LF pour 2008 étend aux plus-values tirées de la cession ou du rachat de parts ou droits dans des organismes de droit étranger qui ont un objet équivalent et une forme similaire aux FPI de droit français le régime d’imposition des cessions de droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière, déjà applicable au FPI de droit français (150 UC 2° a).
Pour rappel, les FPI sont des co-propriétés d’actifs immobiliers, d’actifs mobiliers et de liquidités qui ne disposent pas de la personnalité morale (CGI art. 239 nonies). Les porteurs de parts de FPI sont donc imposés en leur nom sur la part distribuée des revenus encaissés par ces fonds.
4.2. Réforme des plus-values à long terme sur cessions de titres des SPI
4.2.1. Titres cotés préservés
Depuis 1997, le profit réalisé lors de la cession d’un immeuble détenu en direct est imposé au taux normal de l’IS (33,33 %), alors que les plus-values à long terme de cessions de titres de participation et les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI), détenus depuis au moins deux ans, peuvent bénéficier d’un régime spécial, avec depuis 2007 un taux réduit de 0 % pour les cessions de titres de participation autres que de SPI (sous réserve d’une quote-part de frais et charges de 5 %) et de 15 % pour les plus-values sur titres de SPI.
Il existe depuis la LF pour 2008 deux catégories de titres SPI pour les exercices clos à compter du 26 septembre 2007 (article 26 LF pour 2008) :
– les titres non cotés de SPI, exclus du régime des plus et moins-values à long termes ;
– les titres cotés de SPI, maintenus dans le régime des plus-values à long terme, mais exclus du taux de 0 % applicable aux titres de participation.
Pour les titres de SPI non cotées, l’exclusion de l’ancien régime de faveur s’applique aux cessions réalisées à compter du 26 septembre 2007.
Pour 2007, les plus-values de cession réalisées à compter du 26 septembre relèvent donc du taux de 15 % et celles réalisées du 26 septembre au 31 décembre du taux de 33 1/3 %.
Pour les titres de SPI cotées le taux sera de 16,5 % et non plus du taux de 15 % et applicable aux exercices ouverts à compter du 31 décembre 2007.
Le taux de 15 % reste applicable aux exercices ouverts avant le 31 décembre 2007.
4.2.2. Imputation des moins-values à long terme des titres cotés
En principe, l’excédent éventuel des moins-values à long terme ne peut être imputé que sur les plus-values à long terme réalisées au cours des dix exercices suivants (CGI art. 209-I a).
Ces modalités d’imputation des moins-values restent applicables aux titres de SPI cotées.
Concernant les sociétés non cotées, le texte a prévu un mécanisme temporaire d’imputation, à hauteur des 15/33,33es du montant de ces moins-values restant à reporter sur le résultat taxé au taux de droit commun à l’ouverture du premier exercice clos à compter du 26 septembre 2007 ou réalisées au cours du même exercice.
Cette imputation ne peut être opérée qu’après imputation prioritaire avec des plus-values et des produits imposable au taux de 15 % et sera limitée aux gains nets retirés de la cession de titres de même nature (article 26 III 2° 3e alinéa de la LF pour 2008).