Présentation des principales mesures de la loi de finances 2014 qui concernent l’immobilier.
Plus-values immobilières : la réforme partiellement censurée
L’article 27 prévoyait de créer une distinction suivant la nature des biens cédés.
Pour les plus-values sur les cessions de terrains à bâtir, l’article supprimait tout abattement pour durée de détention afin d’éviter d’inciter à la rétention.
Jusqu’à présent, les cessions bénéficient d’un abattement progressif (2 % au-delà de la 5ème année, 4 % au-delà de la 17ème année et 8 % au-delà de la 24ème année) permettant une exonération au bout de 30 ans.
Pour les autres biens immobiliers, il est prévu, à compter du 1er septembre 2013, d’augmenter les taux d’abattement pour durée de détention afin de permettre une exonération au bout de 22 ans, sauf pour les prélèvements sociaux où l’exonération n’est obtenue qu’après 30 ans.
En effet, pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année, il est de 1,60 % la 22ème année, et de 9% par an de la 23ème à la 30ème année.
L’article 27 prévoit enfin un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières autres que terrains à bâtir pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 (date portée au 31 décembre 2016 pour certains immeubles destinés à être démolis et reconstruits en logements dans les zones urbaines denses soumises à la taxe sur les logements vacants).
Or, le Conseil constitutionnel a considéré que l’assujettissement des plus-values sur cessions de terrains à bâtir « quel que soit le délai écoulé depuis la date d’acquisition des biens ou droits immobiliers cédés et sans que soit prise en compte l’érosion de la valeur de la monnaie ni que soit applicable aucun abattement sur le montant de la plus-value brute calculée en application des articles 150 V et 150 VB du même Code, conduit à déterminer l’assiette de ces taxes dans des conditions qui méconnaissent l’exigence de prise en compte des facultés contributives des contribuables intéressés ;que, dans ces conditions, les dispositions de l’article 27 contestées portent atteinte à l’égalité devant les charges publiques« .
Il a en conséquence invalidé les dispositions de l’article 27 (I et II) qui instituaient un régime spécifique pour les terrains à bâtir.
En conséquence, la réforme subsiste :
– en ce qu’elle a réduit la durée d’abattement pour obtenir l’exonération totale : au bout de 22 ans et non plus de 30 ans ;
– en ce qu’elle a institué un régime d’abattement temporaire de 25 % entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 (voire 2016 dans certains cas).
Mais elle est censurée en ce qu’elle créait un régime spécifique sans abattement pour durée de détention, pour les terrains à bâtir.
L’article 28 a modifié le régime d’exonération des plus-values pour les non-résidents.
L’article 150 U II-2e du CGI prévoit une exonération d’impôt sur les plus-values réalisées par un non-résident, s’il a été fiscalement domiciliée en France pendant au moins 2 ans avant la cession et s’il a eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Désormais ce régime est modifié :
– il est restreint par un plafonnement à 150.000 euros de plus-value nette imposable ; de ce fait, la fraction de plus-value qui dépasse 150.000 euros est soumise à imposition dans les conditions de droit commun ;
– il est assoupli par une suppression de l’exigence de libre disposition du bien, si la cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France.
Il en résulte que l’exonération peut jouer pour un bien mis en location et pas seulement pour une résidence personnelle du contribuable.
L’exonération reste limitée à une cession par contribuable, à compter du 1er janvier 2014.
Mais le contribuable qui a déjà bénéficié d’une exonération à ce titre ne peut pas en bénéficier d’une nouvelle.
TVA : hausse du taux de droit commun et du taux intermédiaire
Plusieurs modifications de taux de TVA entrent en vigueur au 1er janvier 2014 (art. 6 de la loi) :
– le taux normal passe de 19,6 % à 20 %,
– le taux intermédiaire passe de 7 % à 10 %,
– en revanche, l’abaissement à 5 % du taux de 5,5 % est abandonné.
Droits de mutation
Relèvement des droits de mutation
L’article 77 de la loi de finances permet aux départements de relever le taux des droits de mutation à titre temporaire.
Le taux plafond de 3,80 % peut être augmenté, dans la limite de 4,50 %.
Le montant total des droits est actuellement de 5,09 % (puisqu’il faut ajouter la taxe de 1,20 % perçue au profit de la commune et le prélèvement pour frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental).
Le montant maximum des droits sera donc de 5,80665 %.
Cette hausse est en principe temporaire, elle doit s’appliquer du 1er mars 2014 au 29 février 2016, sous réserve que les conseils généraux (futurs conseils départementaux) adoptent une délibération en ce sens.
L’article 77 a été validé par le Conseil constitutionnel.
Exonération de droits de mutation
L’article 14 exonère de droits de mutation les acquisitions par certaines sociétés publiques locales d’immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministère de la Défense (art. 1042 III nouveau du CGI).
Transmission d’immeubles sans titre de propriété
Une série de mesures vise les transmissions de biens sans titre de propriété :
– il est instauré un délai de 24 mois pour les déclarations de succession comportant des immeubles dont la propriété est incertaine, si les attestations notariées sur ces biens sont publiées dans le même délai (art. 11, 1 A modifiant l’article 641 bis du CGI),
– il est admis de déduire de l’actif successoral les dépenses de reconstitution des titres de propriété d’immeubles dont la propriété est incertaine ; à condition que les attestations notariées soient publiées dans le délai de 24 mois (art. 11, 1 B),
– il est admis la possibilité de déduire de la valeur déclarée des biens, les frais de reconstitution des titres de propriété en cas de donation entre vifs (art. 11, 1 C),
– il est créé une exonération totale de droits de succession pour les immeubles non bâtis, s’agissant des immeubles indivis sur une parcelle cadastrale, si la valeur totale est inférieure à 5.000 € (10.000 € pour deux parcelles contiguës), si le droit de propriété n’a pas été constaté avant le décès par un acte régulièrement publié et enfin si les attestations notariées sur ces biens sont publiées dans les 24 mois du décès.
La mesure est limitée à une parcelle ou deux parcelles contiguës en indivision par succession (art. 11, 1 D).
– une exonération partielle de droits de succession est prévue pour les immeubles pour lesquels un droit de propriété est constaté pour la première fois par un acte régulièrement publié entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017.
L’exonération est de 30 % pour la première mutation après la publication de l’acte constatant le droit de propriété (art. 11, 1 E).