Le nouveau régime d’imposition des plus-values des particuliers supprime l’imposition en fonction du barème de l’impôt sur le revenu, pour le remplacer par une imposition forfaitaire : au taux de 16 % plus les 10 % de prélèvements sociaux (art. 10 de la loi de finances 2004).
Le montant de l’impôt est prélevé par l’intermédiaire du notaire qui le verse pour le compte du vendeur lors du versement des droits d’enregistrement.
Les personnes concernées
Il s’agit des personnes physiques qui réalisent des ventes pour la gestion de leur patrimoine privé et des sociétés de personnes passibles de l’impôt sur le revenu.
Les biens imposables
Sont imposables, comme dans le régime antérieur, les cessions à titre onéreux portant sur des immeubles bâtis et sur des droits relatifs à des immeubles (usufruit ou nue-propriété notamment).
Pour les terrains à bâtir, le nouveau système applique le régime des plus-values professionnelles.
Des exonérations plus strictes
Les exonérations sont désormais les suivantes :
– La cession de la résidence principale. La loi ne fixe aucune condition d’occupation. Il doit s’agir de biens qui constituent la résidence principale au jour de la cession.
– La cession d’une première résidence en France pour un Français établi hors de France ou un ressortissant de la Communauté européenne. L’exonération ne joue que pour la 1ère cession intervenue à compter du 1er janvier 2004.
– Les biens expropriés à la suite d’une déclaration d’utilité publique. La condition de remploi des fonds est portée de 6 mois à un an.
– Les opérations de remembrement.
– Les ventes dont le prix de cession est inférieur à 15 000 euros (le seuil s’applique désormais par cession et non plus annuellement).
– Les cessions réalisées plus de 15 ans après l’acquisition.
– Les cessions réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d’invalidité (s’ils ne sont pas passibles de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune et sous condition de ressources).
En revanche sont supprimées les exonérations suivantes : cession d’un logement lorsque le contribuable n’est pas propriétaire de sa résidence principale, exonération tenant au faible montant du patrimoine du contribuable, exonération de cession de terrains à usage agricole, et cession de terrains à bâtir Outre-Mer.
Un calcul de plus-value sans érosion monétaire
La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Il n’est plus tenu compte de l’érosion monétaire.
En revanche, il est désormais possible de tenir compte des droits de mutation à titre gratuit.
Les frais d’acquisition à titre onéreux peuvent être retenus pour leur montant réel ou forfaitairement pour 7,5 % (au lieu de 10 % antérieurement) ; un décret doit préciser ce point. Le prix d’achat peut être majoré du coût des travaux. Mais il faut désormais que les travaux aient été effectués par une entreprise. Si le contribuable ne peut pas justifier la dépense, et qu’il cède le bien plus de 5 ans après son achat, une majoration de 15 % du prix d’achat est effectuée.
Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition d’une résidence secondaire ne sont plus pris en compte.
Un abattement de 10 % par an
L’abattement pour durée de détention est fixé à 10 % par an, au-delà de la 5ème année. (et non plus de 5 % par an au-delà de la 2ème année). Il est pratiqué un abattement fixe de 1 000 euros par opération.
Un taux forfaitaire de 26 %
L’imposition est de 10 % plus les prélèvements sociaux (7,5 % de Contribution Sociale Généralisée, 0,5 % de Contribution au Remboursement de la Dette Sociale, et 2 % de prélèvement social) soit au total 26 %.
Les modalités de paiement
La déclaration et le paiement des droits seront effectués par le notaire. Toutefois, aucune déclaration ne doit être faite si la plus-value est exonérée.
L’impôt est versé lors du dépôt de la déclaration avant l’exécution de l’enregistrement.
A défaut, l’enregistrement est refusé. Ce principe souffre deux exceptions : lorsque le bien est acquis par une collectivité publique (et que le vendeur n’a donc pas encore touché le prix) et lorsque l’impôt ne peut pas être intégralement payé en raison de créances primant le privilège du Trésor.
Sociétés
Le régime des plus-values de cession de titre de sociétés à prépondérance immobilière est aligné sur le nouveau régime, mais il ne concerne plus les plus-values de cession de titres de sociétés non cotées passibles de l’Impôt sur les Sociétés, elles relèveront du régime des cessions de valeurs mobilières.
Le régime des plus-values des particuliers est réservé aux parts de sociétés non soumises à l’Impôt sur les Sociétés