Le Conseil d’Etat rappelle que le titulaire d’une AOT (bail consenti dans le cadre de la loi du 25 juillet 1994) a un droit réel sur les ouvrages, constructions ou installations qu’il réalise pour l’exercice d’une activité autorisée par le titre que détient le titulaire. Il rappelle l’exclusion des dépendances du domaine public naturel. Cependant, ce droit réel peut être utilisé pour réaliser un immeuble qui serait mis par voie de bail à disposition du gestionnaire du domaine de l’Etat. L’Etat peut donc délivrer un titre, laisser le maître d’ouvrage construire et ensuite louer le bien en question.
Cela nous conduit à la deuxième série d’interrogations : si l’Etat peut effectivement louer le bien en question, peut-il y avoir une option d’achat dans cette promesse de bail ? : « Rien ne s’oppose à l’insertion dans un contrat de location d’une option d’achat au terme de laquelle le montant des loyers versés serait déduit du prix de vente ».
Le Conseil d’Etat pose deux conditions à ce type de contrat :
– le montant du loyer doit être soumis à l’accord du Ministère du budget, s’il dépasse l’estimation des Domaines ;
– « il serait souhaitable d’insérer dans le contrat, une clause de résiliation unilatérale ». C’est la clause dite « du fait du prince ».
Les ventes en l’état futur d’achèvement
Là encore, il n’y a pas de grande novation. Le Conseil d’Etat avait estimé que les collectivités publiques ne sauraient avoir recours à la VEFA lorsque l’objet de l’opération est la construction même pour le compte de la collectivité d’un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres.
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En d’autres termes, la VEFA est illicite lorsque trois conditions sont réunies cumulativement : il faut que l’objet soit la construction même d’un immeuble pour le compte de la personne publique, il faut que l’immeuble soit entièrement destiné à devenir la propriété de la personne publique – « entièrement ! » – et enfin, troisième condition, il faut qu’il ait été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique.
Ce qui nous a intéressés, c’est le raisonnement a contrario.
Ainsi, le recours à la VEFA est licite pour la réalisation d’un commissariat de police, dès lors que sa réalisation ne constitue qu’une partie d’un immeuble destiné pour sa plus grande part à d’autres propriétaires. C’est le cas de la police de proximité ou des bureaux de police qui n’occupent qu’une tranche d’un immeuble.
Ceci doit se conjuguer avec le problème du risque de la requalification sous une maîtrise d’ouvrage Etat de l’ouvrage lui-même.
Le Conseil d’Etat indique que cette formule reste légale et licite, alors même que l’Etat demanderait que soit prise en compte au stade de la conception du bâtiment une spécification technique particulière correspondant aux besoins de ses services de police.