I – OBLIGATION DE REMETTRE AU LOCATAIRE UN LOGEMENT DECENT
La loi sur la solidarité et le renouvellement urbains donne tout d’abord une nouvelle rédaction à l’article 1719 du Code Civil (art. 187) dont le texte modifié est le suivant :
« Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».
En outre, au début de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les caractéristiques correspondantes son définies par décret en Conseil d’Etat. »
Conséquences pour les rédacteurs de baux :
Il est indispensable de conseiller aux bailleurs et aux locataires l’établissement d’un constat, ou à tout le moins d’un état des lieux contradictoire permettant, en particulier, d’attester que le logement répond aux divers critères de « décence » énoncés par les alinéas 1er et 2 de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Pour le bailleur cette précaution le mettra à l’abri d’une action ultérieure du locataire (qui cependant pourrait contester l’état des lieux s’il contenait des indications erronées).
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Pour le locataire, cette pièce pourra constituer une justification, qui lui permettra d’obtenir l’allocation-logement s’il peut y prétendre.
Le devoir de conseil doit également s’exercer à l’occasion de la vente d’un immeuble loué, lorsque la location figure au nombre de celles auxquelles l’article 6, alinéas 1er et 2, de la loi du 6 juillet 989 est applicable.
Il faudra inviter le bailleur à justifier que le logement loué répond aux normes de « décence » faute de quoi l’acquéreur peut se trouver exposé à une demande de « mise en conformité » de la part du locataire qui n’est enfermée dans aucun délai.
II – DISPOSITIONS CONCERNANT LE PACS
L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi du 21 juillet 1994, prévoit que :
« Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code Civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».
La loi du 13 décembre 2000 (art. 189) étend au « partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire » les dispositions de l’article 9-1, jusqu’ici applicables aux seuls conjoints. Le nouveau texte est le suivant :
« Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du Code Civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur son de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».
III – CONGE POUR VENDRE
A – Congé pour vendre et loi Carrez
L’article 190 de la loi du 13 décembre 2000 modifie l’alinéa 1er du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en disposant que :
« Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ».
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Ce faisant, il coupe court à une controverse naissante. Fallait-il ou non procéder au « mesurage » des locaux loués avant de donner congé pour vendre, et mentionner la superficie des parties privatives du lot dans ce congé ?
B – Congés délivrés par des bailleurs « sociaux » ou « institutionnels »
La loi sur la solidarité et le renouvellement urbains (art. 198) introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un article 11-1 nouveau. Plusieurs conditions doivent être réunies pour que ce texte soit applicable :
– il faut qu’il y ait délivrance d’un « congé pour vente » conforme aux dispositions de l’article 15 ;
– il faut que ce congé soit délivré par un bailleur relevant des secteurs locatifs définis aux alinéas 4 et 5 de l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986,
– il faut que la vente s’opère par lots et porte sur plus de dix logements situés dans le même immeuble.
En pareil cas l’article 11-1 prévoit la possibilité de reconduire le bail « pour une durée inférieure à celles prévues par l’article 10 » (c’est à dire trois ou six ans selon le cas). Cette reconduction doit être expresse. Un écrit doit être établi au plus tard « quatre mois avant l’expiration du bail en cours », pour constater l’accord des parties. A l’expiration de la durée convenue, « le bail est résilié de plein droit » (et l’expulsion du locataire doit donc pouvoir être sollicitée).
Pour tenir compte de la physionomie particulière de ce congé pour vendre, la loi du 13 décembre 2000 a, par ailleurs, prévu que lorsqu’un congé est délivré en vertu de l’article 11-1 « l’offre doit être dissociée du congé ».
Cette disposition nouvelle entérine en fait l’accord conclu le 9 juin 1998 au sein de la commission nationale de concertation, entre les organisations représentatives des bailleurs et les locataires des anciens secteurs 2 et 3 rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999.