Selon la doctrine administrative exposée dans la documentation de base 8 m²III, n° 16, (édition mise à jour au 1er décembre 1995), le règlement par dation en paiement de locaux à construire est assimilable à un échange.
Pour la détermination de la plus-value, réalisée par le cédant, il convient de retenir comme prix de cession la valeur vénale réelle des immeubles remis en paiement, sans se référer à l’estimation des parties.
Dans un arrêt du 9 avril 1999 n°137473 (OTTOU), auquel l’administration a décidé de se rallier, le Conseil d’Etat infirme cette doctrine en retenant, pour la détermination de la plus-value, le prix de cession résultant de l’acte authentique qui constate la vente.
Il précise toutefois les conditions dans lesquelles l’administration peut le réfuter.
Le prix de cession mentionné dans l’acte de vente peut être écarté si l’administration apporte la preuve que ce prix constitue une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties.
Dans le cas d’un règlement par dation en paiement de locaux à construire, l’administration apporte une telle preuve lorsqu’elle établit qu’il existe entre le prix stipulé à l’acte et la valeur des droits représentatifs des locaux à construire, estimés à la date de cession du terrain, une disproportion d’une importance telle qu’elle permet de considérer que les parties à l’acte ont volontairement dissimulé une partie du prix réellement convenu.
Lorsque l’existence, d’une telle dissimulation est établie, l’administration est fondée à déterminer la plus-value en retenant comme prix de cession la valeur réelle des biens reçus en paiement estimée à la date de la cession.
La valeur des constructions remises en paiement peut être évaluée par référence, soit au prix de vente de locaux similaires situés dans un immeuble achevé ou en cours d’achèvement, soit au prix de vente futur des locaux compris dans l’immeuble dont la construction est projetée.
Les valeurs retenues doivent être affectées de coefficients de correction destinés à tenir compte des conditions particulières de l’opération (pour plus de précision, voir DB 8 A II31 n° 92 du 15 novembre 2001).