Plus-values immobilières : nouvelle instruction fiscalePlus-values immobilières : nouvelle instruction fiscale
Une instruction fiscale du 4 août 2005 commente les dispositions nouvelles relatives aux plus-values immobilières, issues de la loi de finances du 30 décembre 2004 rectificative pour 2004.
Cette loi a corrigé les incidences en matière de détermination des plus-values immobilières du nouveau barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, tenu compte des frais de voirie, de réseaux et de distribution des terrains à bâtir, et précisé les conditions d’imposition des plus-values immobilières au regard des prélèvements sociaux.
La nouvelle instruction commente ces nouvelles mesures et apporte plusieurs précisions.
Pour les biens en cours de construction au moment de la vente : la vente ne peut être exonérée d’impôt mais si la cession est réalisée à la suite d’une mutation professionnelle ou pour cause d’invalidité, il est admis que l’exonération puisse s’appliquer, dès lors que, le contribuable prouve que l’immeuble était destiné à la résidence principale, qu’il y a bien mutation professionnelle ou invalidité.
Par ailleurs, le contribuable ne doit pas être propriétaire du logement qu’il occupe durant la construction de la future habitation.
Rescision, annulation
Lorsque le contrat de vente est annulé, résolu ou rescindé, le contribuable peut obtenir, sur réclamation, une restitution partielle ou totale des droits indûment perçus (sauf exercice du droit de préemption).
La demande de dégrèvement de l’imposition initialement établie peut être présentée dans un délai dont le point de départ est constitué par la date de l’annulation, de la résolution ou la rescision et qui expire le 31 décembre de la deuxième année suivant cette date.
Exonération relative au montant de la cession
Les biens et droits sont exonérés si le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €.
Lorsque la cession concerne plusieurs titres et lorsqu’il y a plusieurs acquéreurs distincts, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition, cession par cession. Si la cession se fait à un même acquéreur, on apprécie le seuil de 15.000 € en tenant compte du prix de cession global. Mais, pour des parcelles avec des références cadastrales différentes, et non adjacentes, le seuil s’apprécie parcelle par parcelle.
Lorsque la cession concerne un bien dont la propriété est démembrée, le seuil s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété.
Cession d’un bien acquis à titre gratuit
Le prix d’acquisition à titre gratuit s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. A noter que la circonstance que le cédant bénéficie d’une exonération ou d’abattements est sans incidence sur la valeur vénale à retenir pour la détermination de la plus-value. Egalement, lorsque la succession ne doit donner lieu à aucune imposition ou lorsqu’elle n’est pas imposable en France, il est admis de retenir la valeur qui figure dans l’attestation immobilière, à la condition que celle-ci corresponde à la valeur du bien au jour de la mutation à titre gratuit qui l’a fait entrer dans le patrimoine du cédant.
Majorations au prix de cession
a) Evaluation pour les biens acquis à titre gratuit
Il convient de retenir pour la détermination des frais et droits afférents au bien cédé l’actif brut successoral et non l’actif net.
Les biens doivent être retenus pour leur valeur taxable aux droits d’enregistrement.
A noter aussi que la circonstance que le contribuable qui a bénéficié du paiement fractionné des droits de mutation n’ait pas acquitté la totalité du paiement lors de la cession du bien ne fait pas obstacle à la prise en compte de la majoration du prix d’acquisition de l’intégralité des droits dus.
b) Majoration forfaitaire
Une majoration forfaitaire sur le prix de vente s’applique depuis le 1er janvier 2005 pour les seuls immeubles bâtis.
Toutefois, pour les terrains nus, le prix de vente est majoré des travaux, frais de voirie, réseaux et distribution réalisés sur des terrains à bâtir.
Les dépenses de travaux sont prises en compte, soit pour leur montant réel, soit forfaitairement pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition. Le forfait peut être utilisé sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux ou son impossibilité à fournir des justificatifs.
Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Abattement de 1.000 €
Pour le calcul de la plus-value, un abattement de 1.000 € est opéré sur la plus-value brute.
En cas de cession d’un immeuble détenu en indivision, cet abattement s’applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire, quand bien même il appartiendrait au même foyer fiscal.
En cas de cession d’un bien détenu par des époux, il est admis d’appliquer l’abattement de 1000 € dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision, y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou universelle.
Il est également admis dans ce cas qu’une seule déclaration soit déposée, signée par chacun des époux.
Lorsqu’il y a cession isolée ou conjointe de droits démembrés détenus par des personnes différentes, cet abattement s’applique à la plus-value brute réalisée par chaque usufruitier ainsi qu’à celle réalisée par chaque nu-propriétaire.
En cas de cession isolée de chacun des droits démembrés détenus par un même contribuable, cet abattement s’applique à la plus-value brute réalisée sur l’usufruit ainsi qu’à celle réalisée sur la nue-propriété.
En cas de cession en pleine propriété d’un immeuble acquis par fractions successives par un même contribuable, cet abattement s’applique à la plus-value brute réalisée par ce contribuable.
Obligations déclaratives – Mentions dans l’acte
De nouveaux imprimés se sont substitués aux précédents depuis le 1er février 2005 pour la déclaration des plus values.
L’article 74 SJ de l’annexe II du Code Général des Impôts prévoit que l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement ou de la formalité fusionnée est subordonné, pour tout acte ou toute déclaration constatant la cession à titre onéreux de biens entrant dans le champ d’application des articles 150 U à 150 VH DU Code Général des Impôts, à la mention dans l’acte ou dans la déclaration :
– de l’adresse du service des impôts dont le cédant dépend pour la déclaration de ses revenus ou bénéfices ou, pour les cessions mentionnées aux 1° et 3° du II de l’article 150 VG dudit code, de l’adresse de la recette des impôts du domicile du cédant ;
– du prix de cession de chacun des biens ;
– du prix d’acquisition du bien ou, s’il s’agit d’une acquisition à titre gratuit, du nom du précédent propriétaire, de son domicile et, éventuellement, de la date de son décès.
La mesure figurant au D de la fiche n° 8 de l’instruction administrative du 14 janvier 2004 admet que les mentions, prévues au III de l’article 150 VG du Code Général des Impôts et par l’article 74 SJ de l’annexe II dudit code, ne figurent pas dans l’acte lorsque le vendeur, par une mention expresse dans l’acte ou par une déclaration jointe à l’acte, déclare sous sa responsabilité que la cession « n’entre pas dans le champ d’application de l’imposition des plus-values des particuliers« .
Il est précisé que cette mesure de tempérament est applicable dans les seuls cas où la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.
Ainsi, lorsque la cession bénéficie des dispositions d’exonérations prévues au II ou au III de l’article 150 U du Code Général des Impôts, les conservations des hypothèques sont fondées à refuser le dépôt de la formalité au motif que les mentions prévues par l’article 74 SJ de l’annexe II du Code Général des Impôts font défaut.