Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), instaurées par la loi modifiée n° 70-1300 du 31 décembre 1970, ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de leur gestion, l’article L. 214-50 du code monétaire et financier les autorise à procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elles peuvent également acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles et céder des éléments de leur patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.
Les conditions dans lesquelles les SCPI peuvent effectuer de telles opérations tout en conservant le bénéfice de leur régime juridique ou fiscal particulier, prévues initialement par le décret n° 94-483 du 9 juin 1994, ont été assouplies par le décret 2003-74 du 28 janvier 2003. Ces nouvelles dispositions sont commentées dans cette instruction.
Travaux d’agrandissement : ce sont ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable ou utilisable de locaux existants. Aux termes du décret du 9 juin 1994, ces travaux ne remettaient pas en cause le régime juridique des SCPI dès lors que la SCPI était propriétaire de l’immeuble sur lequel étaient réalisés les travaux depuis plus de trois ans à la date de ceux-ci et que l’augmentation de la surface hors œuvre nette qui en résultait n’excédait pas 10 % de la surface hors œuvre nette de cet immeuble appréciée à la date de son acquisition.
Le I de l’article 1er du décret du 28 janvier 2003 modifie ces conditions : d’une part, la condition d’antériorité de trois ans de la propriété de l’immeuble est supprimée. Les travaux d’agrandissement peuvent désormais être réalisés dès l’acquisition de l’immeuble. D’autre part, le coût, toutes taxes comprises, des travaux d’agrandissement d’un immeuble bâti, réalisés au cours d’un exercice de douze mois, ne doit excéder ni 30 % de la valeur vénale de cet immeuble, ni 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI, appréciée au bilan du dernier exercice clos.
Travaux de reconstruction : les travaux de reconstruction s’entendent des travaux comportant soit la démolition complète d’un immeuble suivi de sa reconstruction, soit de modifications importantes apportées au gros œuvre de locaux existants. Il peut s’agir également de travaux correspondant à une reconstruction complète après démolition intérieure d’un immeuble suivie de la création d’aménagements neufs.
Les SCPI étaient jusque-là autorisées à effectuer de tels travaux à la triple condition que ceux-ci soient réalisés pour les besoins de leur gestion sur des immeubles bâtis dont elles étaient propriétaires depuis au moins trois ans et que leur coût, toutes taxes comprises, n’excède pas 3 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI.
Le II de l’article 1er du décret du 28 janvier 2003 supprime la condition d’antériorité de trois ans de la propriété de l’immeuble et porte de 3 % à 10 % la limite au-delà de laquelle la réalisation des travaux de reconstruction remet en cause le régime juridique des SCPI. Lorsque de tels travaux ne sont pas réalisés au titre d’un exercice, la limite de 10 % peut se cumuler avec celle du seul exercice suivant. Si le coût des travaux de reconstruction effectués au cours d’un exercice est inférieur à ce pourcentage, le reliquat ne peut être reporté.