1 – L’article 150 C-I du CGI exonère la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale du propriétaire. La doctrine administrative considère que cette exonération ne peut bénéficier aux plus-values provenant de la cession par une société civile immobilière non transparente d’immeubles occupés à titre de résidence principale par ses associés.
L’article 150 C-II du CGI exonère la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er janvier 1982 lorsque le cédant ou son conjoint n’est pas propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, et que la cession est réalisée au moins cinq ans après l’acquisition ou l’achèvement. La doctrine administrative considère que cette exonération ne peut bénéficier à une société civile immobilière non transparente ni, par voie de conséquence, à ses associés.
I – Les nouvelles règles applicables
2 – Par une décision du 8 juillet 1998 (Monvoisin), le Conseil d’Etat a jugé, contrairement à la doctrine, que l’associé d’une société de personnes, telle qu’une société civile visée au 1° du second alinéa de l’article 8 du CGI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire, de l’exonération prévue par le I de l’article 150 C du Code Général des Impôts, dans les conditions prévues par ce texte.
…/…
Par une décision du 8 septembre 1999, (Danton), le Conseil d’Etat a jugé, contrairement à la doctrine, que l’exonération de la plus-value retirée de la première cession d’un logement par un contribuable qui n’est pas propriétaire de son habitation principale, prévue au II de l’article 150 C du CGI, est applicable à l’associé d’une société civile visée au 1° du second alinéa de l’article 8 du code précité lorsque l’immeuble cédé est la propriété de cette dernière et que l’associé remplit personnellement les conditions prévues pour bénéficier de cette exonération. Il ne doit pas notamment être propriétaire de son habitation principale, directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière.
3 – L’Administration a décidé de se rallier à ces jurisprudences.
II – Portée des nouvelles règles
4 – Ces solutions doivent être regardées comme ayant une portée limitée aux exonérations prévues au I et au II de cet article.
5 – Elles ne sont pas transposables aux autres dispositions du régime d’imposition des plus-values des particuliers. Voir en ce sens l’arrêt du Conseil d’Etat du 8 juillet 1998, Monvoisin, préc.) en ce qui concerne l’exonération prévue par l’article 150 D-6° du CGI en faveur des titulaires de pensions de vieillesse non assujettis à l’impôt sur le revenu.