Dans un arrêt Ottou du 9 avril 1999, le Conseil d’Etat a considéré que, pour l’application des articles 150 A et 150 H du Code Général des Impôts (CGI), le seul prix qui puisse être retenu pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est, quelles que soient les modalités de règlement de ce prix, celui qui résulte de l’acte authentique qui constate la vente, sauf si l’une des parties s’inscrit en faux contre la mention de l’acte sur ce point, ou si l’Administration apporte la preuve que le prix mentionné dans l’acte constitue une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties.
Ces principes s’appliquent notamment dans le cas de la cession d’un terrain moyennant dation en paiement de locaux à construire.
L’Administration a décidé de se rallier à cette décision.
Note de Mme Neyla GONZALEZ-GHARBI :
Selon la doctrine administrative, le règlement par dation en paiement de locaux à construire est assimilable à un échange. Pour la détermination de la plus-value réalisée par le cédant, il convient de retenir comme prix de cession la valeur vénale réelle des immeubles remis en paiement, sans se référer à l’estimation des parties.
Dans l’arrêt du 9 avril 1999 précité, auquel l’Administration a décidé de se rallier, le Conseil d’Etat infirme cette doctrine en retenant, pour la détermination de la plus-value, le prix de cession résultant de l’acte authentique qui constate la vente. Il précise toutefois les conditions dans lesquelles l’Administration peut le réfuter.
Le prix de cession mentionné dans l’acte de vente peut être écarté si l’Administration apporte la preuve que ce prix constitue une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties.
Dans le cas d’un règlement par dation en paiement de locaux à construire, l’Administration apporte une telle preuve lorsqu’elle établit qu’il existe entre le prix stipulé à l’acte et la valeur des droits représentatifs des locaux à construire, estimés à la date de cession du terrain, une disproportion d’une importance telle qu’elle permet de considérer que les parties à l’acte ont volontairement dissimulé une partie du prix réellement convenu.
Lorsque l’existence d’une telle dissimulation est établie, l’Administration est fondée à déterminer la plus-value en retenant comme prix de cession la valeur réelle des biens reçus en paiement estimée à la date de la cession. La valeur des constructions remises en paiement peut être évaluée par référence, soit au prix de vente de locaux similaires situés dans un immeuble achevé ou en cours d’achèvement, soit au prix de vente futur des locaux compris dans l’immeuble dont la construction est projetée. Les valeurs retenues doivent être affectées de coefficients de correction destinés à tenir compte des conditions particulières de l’opération.