Entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme commercial.
Le décret d’application de la loi Pinel du 18 juin 2014 réformant le droit de l’urbanisme commercial a été publié.
La loi Pinel a remis en cause la dualité autorisation d’exploitation commerciale et permis de construire qui prévalait depuis la loi Royer du 27 décembre 1973 ; si le projet donne lieu à permis de construire, l’obtention de celui-ci peut suffire, sans que le demandeur soit tenu de demander une autorisation commerciale auprès de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC).
A cette réforme se sont ajoutées des modifications diverses.
Le nouveau régime d’autorisation prévu par la loi Pinel est entré en vigueur le 15 février 2015, les autres dispositions de la loi étant applicables depuis le 18 décembre 2014.
Le décret prévoit aussi les mesures d’application des dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014 visant à lutter contre les friches commerciales, ce qui entraîne également une entrée en vigueur au 15 février 2015.
Demande d’autorisation d’exploitation commerciale
S’agissant des personnes habilitées à présenter une demande d’autorisation, le décret distingue suivant qu’un permis de construire est nécessaire ou non.
Sont visées les mêmes personnes qu’auparavant (propriétaire du terrain ou immeuble, personne habilitée par le propriétaire à exécuter les travaux ou à exploiter commercialement l’immeuble, etc.), mais aussi, lorsqu’un permis est nécessaire, toute personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Celle-ci est ajoutée par mesure de coordination avec l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme qui établit la liste des personnes habilitées à déposer un permis de construire.
Désormais, la demande doit préciser la qualité en laquelle le demandeur agit et la nature du projet.
Un arrêté fixera le modèle de la demande d’autorisation d’exploitation commerciale ou du dossier joint à la demande de permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale.
La liste des pièces à fournir à l’appui de la demande est plus conséquente qu’auparavant car la loi Pinel a multiplié les critères d’appréciation d’un projet en précisant ce qui se rattache à l’aménagement du territoire, au développement durable et à l’impératif de protection des consommateurs, et en ajoutant, « à titre accessoire », la contribution du projet en matière sociale.
Par exemple, s’agissant des effets du projet en matière de développement durable, le dossier doit désormais décrire les nuisances visuelles, lumineuses, olfactives et sonores générées par le projet et les mesures visant à en limiter l’ampleur.
Lorsque le projet ne nécessite pas de permis de construire, le dossier doit comporter ces mêmes éléments et il doit être complété par d’autres renseignements.
Si le projet nécessite un permis de construire, la demande de permis, accompagnée du dossier accompagnant la demande d’autorisation d’exploitation commerciale, doit être déposée à la mairie dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme.
Le dossier est transmis à la CDAC dans un délai de sept jours.
Si le projet ne nécessite pas un permis de construire, la demande accompagnée du dossier est adressée à la CDAC.
Décision ou avis de la CDAC
La décision ou l’avis de la CDAC est notifié, dans le même délai de dix jours qu’auparavant, par le préfet – auprès de qui le secrétariat de la CDAC est installé – au demandeur et, si le projet nécessite un permis de construire, à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, c’est à-dire le maire.
Est reconduite l’obligation de publier la décision ou l’avis au recueil des actes administratifs de la préfecture et, en cas d’autorisation, dans des journaux régionaux ou locaux, mais la possibilité pour le préfet de demander un affichage en mairie est supprimée.
La durée de validité de l’autorisation est de trois ans. Pour les projets nécessitant un permis de construire, le délai est décompté à compter de la date à laquelle le permis est devenu définitif ; pour les autres projets, le délai court à compter de la notification de l’autorisation.
Recours contre la décision ou l’avis de la CDAC
Le décret organise les conditions d’un recours contre la décision ou l’avis de la CDAC devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC).
En particulier, toute personne souhaitant être entendue doit justifier des motifs de son audition au moins cinq jours avant la réunion, mais désormais certaines personnes limitativement énumérées sont exclus de cette obligation (auteur de recours, demandeur et maire de la commune d’implantation, notamment).
La CNAC peut entendre les personnes défavorables et favorables au projet en deux groupes distincts.
Elle peut également désormais recevoir des contributions écrites.
La décision ou l’avis de la CNAC doit être notifié, dans un délai d’un et non plus de deux mois, au requérant, au demandeur, s’il est distinct du requérant, au préfet – et non plus au ministre chargé du commerce – et, si le projet nécessite un permis de construire, à la mairie.
Les conditions de la publication sont les mêmes qu’auparavant : publication au recueil des actes administratifs de la préfecture et, en cas d’avis ou de décision favorable, publication dans deux journaux régionaux ou locaux.
En revanche, l’affichage en mairie à l’initiative du préfet n’est plus possible.
La loi Pinel a innové en permettant à la CNAC d’examiner d’office tout projet dont la surface de vente atteint au moins 20.000 m². Outre les modalités de cette procédure, le décret précise qu’elle ne fait pas obstacle aux recours exercés contre la décision ou l’avis de la CDAC et que la CNAC doit se prononcer sur l’ensemble des saisines et recours afférents à un projet par une seule décision ou un seul avis.
Fin de l’exploitation commerciale et obligation de démantèlement
Le propriétaire d’un site d’implantation bénéficiant de l’autorisation d’exploitation commerciale est responsable de l’organisation de son démantèlement et de la remise en état de ses terrains d’assiette s’il est mis fin à l’exploitation et si aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplacement pendant un délai de trois ans.
Cette mesure est destinée à lutter contre les friches commerciales.
Les conditions du démantèlement et de la remise en état sont précisées.
Si ces prescriptions ne sont pas respectées, la mairie qui a délivré le permis de construire peut prendre ou faire exécuter les mesures nécessaires aux frais et risques du propriétaire du site.
Sanctions
En cas d’exploitation irrégulière d’une surface commerciale, le préfet peut prendre une série de mesures administratives (mise en demeure, arrêté ordonnant la fermeture, etc.) dont le non-respect est passible d’une amende de 15.000 € (75.000 € pour les personnes morales).
Outre cette amende, le tribunal pouvait ordonner la confiscation totale ou partielle des meubles meublants garnissant la surface litigieuse et des marchandises qui étaient offertes à la vente sur cette surface.
Cette dernière sanction est supprimée.
Mesures transitoires
Le décret aménage un régime transitoire pour les demandes d’autorisation d’exploitation commerciale nécessitant un permis de construire et les demandes de permis de construire qui sont en cours d’instruction devant la CDAC ou la CNAC au 15 février 2015.