Risques naturels et technologiques majeurs : l’état des risques est entré en vigueur depuis le 1er juin 2006.
Contenu de l’obligation d’information
Cette obligation est précise, bien délimitée et double.
Elle consiste en premier lieu à indiquer à l’acquéreur (ou au locataire) si le bien est ou non situé à l’intérieur du périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou d’une zone de sismicité.
L’existence de ces plans de prévention n’est pas difficile à connaître : les listes que devaient dresser les arrêtés préfectoraux comprennent les communes où existent soit un plan prescrit, soit un plan applicable par anticipation, soit un plan approuvé, et ces arrêtés dits « globaux » par département sont publiés sur le site internet de chacune des préfectures.
Par ailleurs, existe en complément de cet arrêté global un arrêté préfectoral pour chacune des communes concernées.
Cet arrêté contient une fiche d’information qui liste les plans à prendre en considération pour la commune et contient la cartographie correspondante.
L’ensemble de ces arrêtés est lui aussi publié sur les sites des préfectures.
Les chambres des notaires destinataires de ces arrêtés mettent également ceux-ci à disposition sur leur site internet.
Il ne s’agit donc pas d’indiquer l’ensemble des risques majeurs auxquels est soumis le bien, mais bien de préciser si le bien est ou non situé à l’intérieur des plans listés dans l’arrêté préfectoral.
Ce sont les préfectures qui sont responsables de la validité, de la fraîcheur et de la complétude de ces informations.
Leur caractère insuffisant ne pourrait être reproché à un bailleur ou un vendeur d’immeuble.
Il reste vrai néanmoins que si l’existence des plans et de leur cartographie relève exclusivement de l’Etat, la recherche de la situation exacte du bien par rapport au périmètre de ces plans relève en revanche des seuls vendeur ou bailleur.
Elle consiste ensuite à déclarer si le bien vendu ou donné en location a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance (C. env., art. L. 125-5. IV).
Il s’agit cette fois d’une information de nature différente puisqu’elle est détenue non pas par les Pouvoirs publics, mais par le vendeur ou le bailleur lui-même.
L’entrée en vigueur de cette obligation est identique à celle de la précédente, ainsi que le décret le précise.
Les sanctions en cas d’inexécution
En cas de non-exécution de cette obligation, l’article L. 125-5 du Code de l’environnement énonce que « l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix« .
La sanction ne consiste donc pas, comme pour les autres obligations d’informations contenues dans le dossier de diagnostic technique, en une simple impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de l’exonération de la garantie des vices cachés.
Très lourde, cette sanction est identique à celle de l’article L. 514-20 du Code de l’environnement (sur l’information concernant les anciennes installations soumises à autorisation) ou de l’article 75-2 du Code minier (sur l’éventuelle exploitation d’une mine).
La seule constatation, postérieurement à la signature de la vente (ou du bail), que le bien est situé dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, pourrait suffire, sans démonstration d’un quelconque préjudice, à demander au juge la résiliation ou la diminution du prix de vente (ou du loyer).