Division primaire, mode d’emploi.
La réforme des autorisations d’urbanisme a étendu le champ du lotissement à toute division en vue de construire, quelque soit le nombre de lots.
Mais, dans le même temps, elle a maintenu l’exemption liée à la qualification de « division primaire » et en a élargi le domaine.
En effet, toute division en vue de construire peut échapper au champ d’application de la réglementation des lotissements si elle respecte les conditions de la qualification juridique de « division primaire« .
Les divisions primaires sont des divisions faites au profit de personnes ayant, préalablement à la vente ou à la location, obtenu un permis d’aménager ou une autorisation de construire pour des constructions autres qu’une maison individuelle.
Définies à l’article R. 442-1 du Code de l’urbanisme, ces divisions peuvent concerner une ou plusieurs parties d’unité foncière et être successives ou concomitantes.
Les conditions de la qualification juridique d’une division comme « division primaire » tiennent à la nature de la division, au moment de la division, à l’objet du permis et à l’accord du propriétaire.
A. Nature de la division
Le propriétaire de l’unité foncière dont partie doit être détachée doit opérer la division soit par vente, soit par location (bail emphytéotique, bail à construction, bail ordinaire assorti de l’autorisation de construire).
La technique de la division primaire ne peut donc être utilisée dans le cadre de divisions opérées par le partage d’une indivision, qu’elle soit ou non d’origine successorale, ou par voie de donation partage.
B. Moment de la division
La vente ou la location doit intervenir postérieurement à l’obtention d’un permis par le futur cessionnaire ou le futur locataire (CE, 18 octobre 1995).
Cette condition étant impérative, il importe de veiller à ce que l’autorisation obtenue soit définitive, afin d’éviter la situation de lotisseur de fait dans laquelle se retrouverait le propriétaire diviseur si le permis venait à être annulé ou retiré postérieurement à la division.
C. Objet du permis
L’autorisation obtenue avant la division peut être un permis d’aménager ou un permis de construire.
S’il s’agit d’un permis d’aménager, son objet peut être l’une des opérations que l’article R. 421-19 du Code de l’urbanisme soumet à permis d’aménager, dès lors qu’elle constitue une « opération immobilière » : création d’un lotissement, réalisation d’un parc résidentiel de loisir ou d’un terrain de camping, ces dernières opérations s’accompagnant toujours de bâtiments accessoires.
S’il s’agit d’un permis de construire, son objet doit être la construction d’un groupe de bâtiments, quelle que soit la destination de ces bâtiments.
En l’absence de tout critère numérique permettant de définir ce qu’est un « groupe » de bâtiments au sens de l’article R. 442-1d), on peut penser qu’il s’agit simplement d’une exigence de pluralité.
Dès lors, un permis de construire pour deux bâtiments distincts satisfait à la condition posée.
Le permis de construire « portant sur la création d’un groupe de bâtiment » peut être indifféremment un permis de construire valant division et relevant de l’article R. 431-24 ou un permis de construire de droit commun.
Enfin, l’objet du permis de construire peut être l’édification d’un seul immeuble dont la destination est autre que l’habitation (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité, hôtels, etc…).
Si la destination de l’immeuble est l’habitation, il convient alors qu’il s’agisse d’un immeuble collectif à usage d’habitation, et non d’une « maison d’habitation individuelle« .
D. Accord du propriétaire
Le bénéficiaire du permis, futur acquéreur ou locataire de la partie de terrain concernée, doit, préalablement à la demande de l’autorisation, avoir été habilité par le propriétaire à réaliser une opération immobilière sur partie de la propriété de ce dernier.
Cette « habilitation » n’obéit à aucun formalisme particulier, et peut être un simple accord du propriétaire.
Mais cet accord porte sur la réalisation d’une opération immobilière sur « partie de sa propriété« .
Cette rédaction sous-entend que l’opération ne porte pas sur l’ensemble de l’unité foncière concernée, et qu’il y a donc nécessairement un projet de division.
L’accord du propriétaire doit avoir un objet précis, s’agissant de la future ligne divisoire.
Enfin, cette « habilitation » peut être l’accord donné par le propriétaire, ayant déjà obtenu un permis, au transfert de ce permis au futur acquéreur ou locataire. Interrogé sur ce point, le ministre compétent a pris nettement position :
« Les dispositions de l’article R. 442-1 d) du Code de l’urbanisme excluent du champ d’application du lotissement les divisions de terrains effectuées au profit d’une personne qui bénéficie, sur une partie de la propriété divisée, d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation.
Cette disposition est applicable à tout bénéficiaire d’un tel permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d’un permis préalablement délivré » (Rép. min., 6 avril 2010, v. fiches de lecture d’Avril 2010, p. 43 et s.).
Cette précision est de nature à faciliter le recours à la technique de la division primaire dans le cadre d’opérations de crédit-bail, le crédit-bailleur obtenant un permis, procédant à l’acquisition foncière et transférant ensuite l’autorisation au crédit-preneur.
Dès lors que les conditions de la qualification juridique de la division primaire sont réunies, la division peut s’opérer sans qu’il y ait besoin d’une déclaration préalable portant sur la parcelle louée ou vendue ou d’un permis d’aménager ayant pour assiette la totalité de la propriété foncière.
Le terrain détaché n’est pas un lot de lotissement, et l’obligation juridique de bornage édictée par l’article L. 111-5-3 ne s’applique pas.